Sam 在“广漂”许彬的印象里，嘉福国际大酒店（下称“嘉福酒店”）是在2010年后逐渐没落的。彼时他大学毕业已有五年，在区庄一家企业做技术外包的工作，上班地点距离嘉福酒店不到5分钟的车程。每天清晨，三三两两的年轻人从酒店大堂步出，有说有笑，衣着光鲜。“当时多时髦啊。”他说。
2010年起，高楼接连落地珠江新城，拔地而起的西塔、小蛮腰一次次刷新着广州天际线高度，区庄所处的环市东商圈随之更迭为广州老CBD。那几年，许彬偶有听到嘉福酒店“要卖掉”的风声，但他并不看好。“一栋已经老去的楼，卖掉了又能怎样？”
卖是卖掉了，但故事的走向却出乎许彬预料。2020年初，珠江股份正式收购了嘉福酒店控股公司全部股权，并于2020年底正式启动微改造，今年6月正式竣工，改造过程近乎抽筋挪骨。而今，除了标志性的多层退台设计，许彬已经认不出嘉福酒店的旧时模样。
“重建了？”阔别区庄5年，许彬不免咋舌。
“嘉福酒店”与许彬意气风发的年岁一样成了旧时往事，眼下，这栋年逾36岁的楼宇已迎来了新的名字——珠实同创·环东广场。随着项目全面竣工，它亦有望成为广州微改造的又一新范本。建于老城，改于老城，环东广场的故事显然不止生发于一栋楼宇之内，它身上还折射着城市永不止息的思考：老城微改造，怎么改更好？
珠实同创·环东广场已于今年6月竣工。实习生王婧妍 摄
嘉福酒店的最后时刻
曾经的“区庄第一高楼”嘉福酒店在2020年迎来了正式易主的命运。时年最后一天，珠江股份宣布收购嘉福酒店开发方的余下股权，自此，后者变成珠江股份全资子公司，嘉福酒店的操盘权随之转入珠江股份手中。
完成收购，然后呢？是去或留，嘉福酒店的发展规划成了摆在珠江股份面前的现实考题。“项目精准定位了，才能显现物业改造提升和资产盘活的效果。”珠江股份副总经理任明霞向记者谈及集团初接手嘉福酒店时的斟酌。“我们进行了深入的重塑思考。”
改造前嘉福酒店的模样，外立面为绿色的玻璃。珠江实业集团供图
如今珠实同创·环东广场的模样。图源珠江同创环东广场公众号
珠江股份决定联合同创汇运营管理有限公司一同答好这道题，后者已在广州布有多个微改造的成功案例。两者共同出资设立项目公司，对项目进行整体操盘管理。
迄今，项目总负责人胡波还记得第一次造访嘉福酒店时的“兵荒马乱”。彼时入口广场前有一条进入地下停车场的斜坡，斜坡连着人行道，“像个喇叭一样把道路破开”。人车混在一处，保安的吆喝声、早餐店店主的叫卖声夹杂其间，要穿过此路，行人不免带着几分狼狈。
“形象方面差了一点。”胡波坦言。“从环市路开车过来，前面都是亮堂堂的，到了这里，像是忽然掉到了一个低谷。”
项目现场负责人何庆宇亦有相似的感受。学生时代，他曾不止一次路过嘉福酒店，三层退台、形似帆船的外观设计给这名建筑专业的学生留下了深刻的印象。时过境迁，2020年以负责人的身份再接触嘉福酒店时，何庆宇意外发现了这栋楼宇的另一面：出入口设计颇有不便，层高整体较低，抬起手往上一跃，几乎就能摸到天花板。
原建筑的层高较低，颇为逼仄。珠江实业集团供图
原建筑的内部环境。珠江实业集团供图
“感觉有点可惜了。”胡波很难忘记嘉福酒店的旧时模样，“原先的经营水平、外内部设计有些浪费了它所在的区位。”
营收是嘉福酒店没落的一大侧写。2019年，嘉福酒店全年营业收入约数百万元。“在周围应该算混得很差的。”胡波说。“每平方租金才几十元。”
尽管CBD的光环已移至后起之秀珠江新城上，但凭借环市东商圈优越的地理位置，嘉福酒店仍具备成为地区标杆建筑的关键元素：广州老城区的核心地段和交通配套，步行到区庄地铁站只需1分钟，区庄立交桥毗邻其侧，原建筑结构设计出自中国工程院院士容柏生之手。
换言之，嘉福酒店发展潜力仍在，但如何提升建筑硬件水平，始终是盘桓在前的现实难题。2021年初，楼宇鉴定报告出炉，胡波等人迎来了一个新的坏消息：这是一栋亟需加固的“危楼”。
改造刻不容缓。2020年底，嘉福酒店的发展规划落定：一个 “科技+健康”综合体。2021年4月，历时三个月，楼宇设计方案终于敲定，并同步送审广州市规划和自然资源局。2021年5月，施工正式启动，从楼宇加固到拆除外立面、重整内部设计，项目组用了一年时间。在夏日蝉鸣的喧嚣里，嘉福酒店迎来了最后时刻。
一栋新楼的诞生
嘉福酒店的焕新之旅始于“拆”字。“从内到外开始拆，外墙、窗户都没有了，拆得光秃秃的。”胡波打了个形象的比喻，“相当于只剩下楼的骨架。”形似帆船的退台设计则被完好地保留，胡波认为，这是这栋楼最为经典的建筑语言，不能抹去，也不该抹去。
楼宇面积不大，但拆的过程足足耗了三个月。胡波解释，这是施工场地受限所致，而这一般是老城区进行微改造的天然掣肘。“大车进不来，周围楼栋密布，专门运输材料的塔吊也用不了。”
酒店原有的小电梯成了早期唯一的运输通道，一天运上百趟是施工常态。令项目组颇为心力交瘁的是，总数29层、楼高近百米及多层退台的设计给脚手架的搭建带来了不少麻烦。“没法直直地往上搭脚架，搭到5楼、20楼的退台以及每6层处都需要重新开始。”故而，材料也需要反复腾挪。
层高，是嘉福酒店改造过程中的一大痛点。据何庆宇介绍，酒店的原始层高只有3米左右，装上空调管、消防管等管道，余下的层高仅2米出头。“空间感很压抑，举手就够着天花板了。”他说。
重组管道、抬高层高势在必行，而这将不可避免地损伤楼宇的受力结构。胡波将此形容为“在伤筋动骨的基础上再打个洞”——这本来就是一栋亟待加固的危楼。
功能转换被项目组视为改造的另一大难题。按照规划，改造后的嘉福酒店将分为4层商业、6层酒店及17层办公场所。那么，一栋楼宇如何同时兼容三种业态？项目组思考了很久。“既要满足前者大空间的需求，也要考虑后者小功能房间的布置，这同时也会影响地下室的布置。” 项目主创设计师卢嘉明说。
升级为综合体后，楼宇的交通也迎来了新难题：入口处人车混杂的现状如何改变？
“算是比较难的一个项目。”这是胡波和何庆宇最真实的感受。“旧楼改造和新楼不一样，新楼是一张白纸，在合规范围内想怎么做就怎么做，场地还很宽敞。旧楼不是，它的限制条件非常多。”胡波说。
“我们业内说微改造有一句话，叫‘干细活，吃大苦，赚小钱’。”何庆宇调侃。
“绣花功夫”在这栋楼宇身上体现得淋漓尽致，细致到层高能否再抬上3厘米，项目组都要反复推敲。“尽我们所能做最大的优化。”胡波表示。他们格外珍惜每一处可以发挥的细节。
数据是最直观的体现。根据统计，整栋建筑实施了1万多个结构加固点，近4万处的裸露老旧钢筋保护处理及约30%的梁柱剪力墙加固加强，净高从改造前的2.0-2.5米提高到2.3-2.8米。
历时一年打磨，2022年6月，这栋始建于1986年的楼宇终于迎来新生。而今，绿色玻璃的外立面换成了“鎏金岁月”主题风格，原建筑的窗台被落地窗取代，阳光得以最大限度穿过玻璃，衬得室内的玫瑰金线条灿灿生辉。楼宇新增了6座手扶梯及3座垂直梯，办公、酒店、商业各有门厅，得以相互独立，互不干扰。
“鎏金岁月”的设计风格。据介绍，“鎏金岁月”的主题主要是为了重现广州淘金商圈的流金岁月历史，从而唤起人们对这段历史的记忆。珠江实业集团供图
利用原有建筑退台升级多层花园露台，提供有氧休憩空间。实习生王婧妍 摄
最令市民惊喜的变化莫过于首层流线的重新铺排。原车道入口被填平作为市民广场，新车库入口如今在东侧景观平台之下，“东进西出”的流线设计实现了人车分流。卢嘉明将此视为最大亮点，“很好地消解了建筑与交通交汇口的压迫关系。”
某种程度上，租金也能证明嘉福酒店的活化成功。胡波告诉记者，环东广场的租金已达120元/平方米左右，对比此前可谓大涨。目前该项目已进入预招商环节，成熟运营后预计年收入可达4000万至5000万元。
“退地于民”
在车水马龙、行人如织的环市东商圈启动旧楼改造，项目组面临的压力不小。“必须非常小心，非常注意。”胡波连用了两个“非常”。
如今再回顾过去一年的改造经历，胡波印象最深刻的是政府的支持力度，以及项目组和附近居民之间的互谅互解。
“政府改造项目的力度和决心都很大。”他解释，因嘉福酒店地处环市东路重点路段，若要进行改造，改造方案需提交给城市景观小组审查。为此，越秀区政府为项目的报批报建开了一条快速通道，“还开了协调会，争取用最快速度把项目给批下来。”这对之后快速推进工程多有裨益。
产业导入里亦有政府出力的身影。记者了解到，越秀区政府主动推荐了一些优质企业入驻环东广场项目。“我们筑巢，区政府引凤。”胡波这么比喻。“我们也会给部分企业租金优惠，争取吸引更多合适的企业进来。”
与附近居民的友好互动，则是项目改造的另一加速器。“居民整体都比较支持和理解。”尤其是在改造规划公示之后。胡波认为，这得益于企业主动“退地于民”。
比如，原酒店入口处的围墙被拆除，配合车道调整的措施，项目组打造了一个开放、无阻碍的市民广场，市民无需如往前一样辗转绕道。再比如，项目组以牺牲300多平方米的建筑面积为代价，将停车位从35个增至70个，附近居民皆可泊车于此。在停车位“一位难求”的环市东商圈，胡波认为，这些都是对市民实实在在的利好。
原有的车道入口被填平，项目组打造了一个开放、无阻碍的市民广场。珠江实业集团供图
当然，由于噪音引发的投诉不可避免。“后面就慢慢减少了。”何庆宇说。他坦言：“一个楼宇在升级改造过程中，一定是需要多方力量支持的。”
多元力量所形成的“合力”塑就了环东广场如今的模样。目前，华住集团旗下的轻奢精品社交酒店CITIGO已确定入驻，不少医药龙头企业已进入深入洽谈阶段。对于招商效果，何庆宇颇为看好。“放眼周围来看，产品还是有竞争力的，办公形象很好。”他笑了一下。“这是说实在话。”
一楼已打出招商广告。实习生王婧妍 摄
老旧改，新更新
属于嘉福酒店的改造故事已书写完毕，但对环东广场而言，新的故事才刚刚开始。
“现在压力已经从改造压力变成了运营压力，这是不一样的，作为项目方，我们必须关注它的全生命周期。”何庆宇说。显然，项目组还不能松懈。“未来一年的爬坡期至关重要，我们还需要努力。”
于珠江股份而言，这亦是个颇具特殊意义的项目。“环东广场是我们打造的第一个‘老城换新颜’项目，已成功入选2021年广州市产业园区提质增效试点项目24席之一。”珠江股份副总经理任明霞介绍。“这是广州市首个实现‘产品+产业’全方位提升的老城区高层建筑微改造项目新范本，实现了政府、社会、企业三赢效果。”
在与《广州市越秀区科技创新与战略性新兴产业发展“十四五”规划》的互动下，环东广场项目的未来正徐徐展开。
按照《规划》，越秀区将着力粤港澳大湾区生命健康产业创新区，环市东路片区则着眼规划打造一条长达三公里的“广州创新走廊”。环东广场坐落于两大创新带的核心区域，其“科技+健康”定位，显然与区域发展一脉共息。
这亦与珠江实业集团近年来在健康领域上的动作有关。2021年更名至今，珠江实业集团全资子公司珠江健康已在养老、医养结合、康养产业等项目均有布局。“我们会导入生物医药及健康医疗产业链上下游公司，重点则引入专精特新类企业。”任明霞说。“身为广州市属国企，我们也会努力将环东广场模式复制到更多微改造项目上。”
地处广州这座天然拥有微改造基因的城市，环东广场已成功接住了时代递出的机会。从一座垂垂老矣的楼宇，到接纳医疗拥抱科技，如今入口处已经放上了“城央·科技·健康·综合体”的牌匾。“一个‘烫手山芋’的蜕变史。”胡波感慨。
这与许彬的感慨如出一辙。今年5月底，告别区庄5年的许彬驱车路过环东广场，还未驶到附近，“双强联袂，新启未来”的巨幅海报已映入眼帘，门口行人如织，步态闲适。“老城区还是要多一些这样的改造，既有历史味道，又适应现代发展需要，多好。”他面露期待。许彬想，正式开业那一天，这里一定非常热闹。
南都·奥一新闻记者 林少娟 实习生王婧妍
