spring 这一次的“
国家级保交楼
”计划将由住建部、财政部、央行等部门联合行动，通过“
专项借款
”的方式支持“
已售且停工烂尾项目
”完成交付。
这对于已经“
实质烂尾”
的项目业主来说，当然是一个“
利好信号
”，大家再也不用担心“
买房后烂尾，无法交房
”了。
因为“
国家级保交楼
”计划的实施，就已经意味着“
国家兜底
”了。
那么，这一次“
国家级保交楼
”救市计划的实施，“
钱从哪里来
”？
根据多家媒体提供的信息来看，这一次的“
保交楼资金
”主要来自于“
政策性银行和中央财政
”，但归根结底还是“
央行兜底
”：
第一，“
国家级保交楼
”计划
的首批救市
资金高达
2000亿
。
当然这仅仅是“
首批救市资金
”，后面肯定还会有“
第二批
”和“
第三批
”，预计总体救市资金不会是一个“
小数目
”。
第二，这笔钱将以贷款的形式，由
央行
指导
国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行
向地方政府发放。
钱到了地方政府手里后，最后由地方政府来实施“
保交楼
”计划。
“
保交楼
”贷款资金前两年利率2.8%，
中央财政
给予1%的贴息，也就是说“
保交楼贷款资金
”由中央财政支付1%的利息。
为什么国家要启动本次“
全国性的保交楼
”救市计划？而且还动用如此巨大的“
资金规模
”？
原因非常简单！
自从2022年6月份以来爆发的“
全国性烂尾危机
”已经造成了一个非常严重的“
恶性循环
”：
首先是居民因为担心“
烂尾无法交房
”不敢买房，造成了“
新房销售暴跌
”，进一步“
恶化了房企现金流
”，导致房企“
无法复工开工
”。
然后是地方政府“
被迫
”大幅收紧“
预售资金监管
”，进一步加剧了房企的“
现金流危机
”，房企再次被“
重创
”。
最后就是房企“
没钱买地
”，导致各地“
土地财政暴跌
”。
这个“
恶性循环
”一旦持续下去，那么中国房地产就很难有根本性的“起色”，所以要想启动“
新一轮大规模救市
”，首先必须要解决“
烂尾危机
”。
只有解决了“
烂尾危机
”，才能根本性扭转市场“
预期
”。
那么，目前全国的“
烂尾规模
”究竟有多大呢？
根据“
第一财经
”的初步估算：目前全国范围内出现断供的楼盘
在150个左右
，覆盖
河南、湖南、江西、河北、广西、山东
等20个省和70个城市。
其中，
中国恒大、阳光城、泰禾、融创、佳兆业
等已经出现债务“
暴雷
”企业旗下项目占了大多数。
烂尾项目绝大多数集中在
三四线城市
，但
北京、深圳、上海、苏州、南京
等一线或新一线城市个别楼盘也出现联名断供的情况。
也就是说：烂尾危机已经从“
三四线城市
”逐渐向“
一二线城市
”蔓延，甚至很多人在北京买“
期房
”，也非常担心“
有可能会烂尾
”。
由此可见，这种“
烂尾预期
”对楼市影响非常巨大。
本次“
国家级保交楼
”救市计划一下子拿出2000亿资金，如果按照150个“
烂尾项目
”来估算，平均一个项目至少可以拿到
10亿-20个亿
的“
保交楼
”纾困资金，“
烂尾危机
”基本可以得到缓解。
其实除了国家这一次拿出“
2000亿
”资金来保交楼，地方政府也已经开始陆陆续续成立“
地方保交楼纾困资金
”，确保楼盘“
交付
”。
7月份以来已经有
36个城市
提出了保教楼措施，比如郑州、南宁两个城市也设置了房地产纾困基金，也是为了确保“
交付
”。
所以首批“
全国保交楼
”的救市资金规模肯定会在2000亿以上。
但是，我们要特别提醒的是：不管是“
地方保交楼纾困资金
”，还是“
中央保交楼纾困资金
”，表面上看是“
政府兜底
”，是“
央行兜底
”，但最终其实还是“
纳税人的钱
”。
一句话总结：过去十年，中国房企“
野蛮扩张
”搞出来的“
债务大窟窿
”，最终还是由“
全民买单
”了，每一个人都为“
保交付
”付出了代价。
那么，随着“
2000亿保交楼
”救市的启动，对中国房地产有什么影响？
第一，对“
烂尾楼
”的业主当然是一个“
重大利好
”，对即将买房的“
准业主
”也是一个“
信心保证
”。
大家不用再为“
烂尾
”而担心了。
第二，“
现房销售
”将会逐渐成为主流
，期房预售制度
有可能将会逐渐淡出中国房地产市场。
比如北京近期推出的“
第三批供地计划
”中，就有多宗土地要求“
必须现房销售
”，甚至是“
竞现房销售面积
”。
这对房企的“
资金实力
”提出了非常高的要求。
第三，“
房企将大规模洗牌
”，民营房企将逐渐淡出中国楼市，而国企、央企将会成为中国房地产的“
中流砥柱
”。
一旦“
期房预售制度
”被逐渐淘汰，那么按照民营房企的“
资金实力
”，必将被国企央企所“
淘汰
”。
这就意味着中国房地产正式进入“
国有时代
”。
国企央企的房企“
挣钱
”，就相当于“
国家挣钱
”，中国房地产市场的“
稳定性
”大大提高了。
第四，“
商品住房供应量将明显减少
”，随着民企的“
大规模退出
”，“
现房销售时代
”的到来，商品住房的供应量和供应速度将会明显下降。
在期房预售时代，一块地从“
拍卖环节
”到“
销售环节
”，最少只需要
6个月
就足够了。
一旦进入现房销售时代，一块地要从“
拍卖环节
”进入“
销售环节
”，至少
需要2年左右。
未来想买新房，只能慢慢等了。
在这种背景下，对于
二手房的“次新房”
显然是一个重大利好，中国房地产可能会很快进入“
存量房市场时代
”了。
所以一旦进入“
现房销售时代
”，二手房次新房的房价必涨。
综上所述，随着“
全国性烂尾危机
”的蔓延，中国已经启动了“
国家级保交楼
”救市计划，这不仅仅是为了解决“
买房预期
”的问题，同时也预示着中国房地产已经进入了一个“
新的发展阶段
”。
现房销售时代的到来，民营房企的大规模退出，中国新房开发门槛大大提高了，中国的新房市场可能即将被存量房市场所取代。
二手房，有可能将会逐渐成为中国人买房改善的“
主力产品
”。
核心位置的高品质“
二手次新房
”，将会成为市场的“
香饽饽
”。
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