John 原创
百夫长
米宅
中国房地产是一个非常繁杂的话题。
如果想要研究清楚，不单单研究经济，必须研究货币、财政、调控、购买力、建筑面积、土地财政、M1、M2等一系列问题。
全部解释清楚，你们也不愿意听。
这一篇文章，我打算用最精炼的文字、最直白的话语，简单聊一聊中国房地产20年的发展史，起步、繁荣、稳中向好。
1
第一张图：调控。
三张图，足够清楚。
1、什么特色？什么是市场？
咱们从来不是单纯的市场经济，两手抓、两手硬。一手市场，一手调控。
2、很遗憾：越是调控、房价越高。
尴尬了。越震荡，房价越上涨。大家为什么会有怨气？狼来了喊多了。
3、20年调控史，也是房地产狂飙20年，越来越重要，但也尾大不掉。前10年利大于弊，贡献为主；后10年弊大于利，负面为主。
总结：
越来越重要，问题越来越多，房价越来越高。
2
第二张图：疯狂的数额。
1、住房贷款极多，开发贷款极多。
2、销售额，2011年6万亿，2021年18万亿，翻了3倍。背后是是什么？越来越多的人买房，面积上去了；房价越来也高，单价上去了。
3、卖地收入越来越高，卖地依赖度越来越高。2009年1.4万亿，2021年8.7万亿，翻了5倍。
4、开发商疯狂扩张拿地，规模越来越大；普通人加入投资大军，杠杆越来越高；地方政府卖地增加，依赖度越来越高。
5、很多人忽视了一点：放水。4万亿只是一部分，2008年M2仅有47万亿，2022年M2暴增至266万亿。5倍。
总结：
财富，规模卖地，放水。
差距本身没什么问题，问题在于，差距太大。有人100套，有人一辈子买不起1套，以前发展能掩盖一切，现在发展慢了，问题就出来了。
3
2008/2015/2023三次救市：
2008年：
次贷危机，资本撤离，大量失业，经济下滑。
手段：4万亿刺激，棚改，保8，刺激房地产。
那一年，2008年的对于房地产的定义是：重要的支柱产业。但是结果也是非常不错的，经济GDP增速稳住9%，房地产量价大涨。
但是隐患也由此埋下，2008年-2016年间，M2保持两位数增速，从40万亿元迅速扩至155万亿。
2015年：
经济下行，“L”型走势，已经跌破7%。
手段：供给侧改革，去库存，放松限购限贷，棚改+货币化安置。
这一波就是中，高层定调“去库存”，简单粗暴，虽然在接下来的2年实现了去库存，但是之前的问题不但没有解决，反而埋下了更大的雷。
2023年：
很多问题都冒了出来。
手段：全面救市，但是手段不激进，老政策重新用一遍。
这一次的结果是三次大救市中最差的一次，不是手段不行。
4
为什么会出现这样的问题？
2008年4万亿有没有错？有问题，但问题不大。
最大的问题在2015年。表面上看，没有4万亿，但是却释放了比4万亿更恐怖的力量，棚改+货币化+放水，释放了至少几十万亿。
回头去看，2015年是最后一次机会。
8年后所有问题，要么在2015年已经出现，要么在2015年比较严重了，如果当时止损则不至于很严重，很遗憾，我们错过了。
换句话说：
2015年，本该吃药止损，却又吃下了伟哥。
人均住房，2000年22平，2015年33平。
最后一次婴儿潮出现在2016年。
城镇化达到65%左右。
服务业+工业的增加值占比重，在2016年达到峰值。
杠杆率，2008年17.9%，2018年50%。
除了2021年，GDP增速最后一次保7，是2015年。
很多人说，不对啊，2016年之后我们做了大规模的收缩，你自己也说这一手段都是老办法，问题怎么会很严重呢？
好，我们先看看。
举一个最简单的案例，杭州在过去7年连续涨价，政府会继续卖地吗？房价大涨你会买吗？开发商会疯狂拿地吗？银行会大力给你贷款吗？
以上所有问题，都会。
说好的一起白头，你却偷偷抹了油。
杭州在过去6年卖地将近2万亿，连续7年房价大涨，购房者到处抢房，开发商疯狂拿地……
在一辆极速狂飙的列车上，没有人会思考。
5
安全，2023年调控最重要的一点。
涨价，一点都不重要。
增量，一点都不重要。
资产安全，非常重要。
财政安全，非常重要。
保交楼、保交付，非常重要。
地方财政安全，非常重要。
房企现金流，非常重要。
银行资产安全，非常重要。
大家习以为常的事情，2023年以前完全不可想象，2008年有大规模的房企破产吗？2015年有大规模的房企破产吗？有，极少，规模不大。
很多人都知道，2008年许老板飞往香港打牌，靠着打牌拿到了现金流，且不说故事真假，当年凭关系就能借到钱、找私人借到钱、搞到钱就能保证安全，就很能说明问题：
严重，但不致死。
规模不大，几个亿就行。
关系硬，就能活命。
现在远比当年严重。
负债2万亿，一年回款仅有400亿，怎么还？
金融系统要清理垃圾资产，房地产市场要出清负债，居民杠杆要降低减债，这就是根源。叠加房企出现问题了，延期交房，品质差，LW楼，又衍生出更多的问题，至少5年才能将伤疤抹平。
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先谈一点吧。
楼市最重要的角色不是房企，最重要的是银行。
但是楼市中出力最多的一定是房企，拿地、卖地、招商、基建、税收、买房、银行都需要依靠他，但是如此重要的角色却出了问题。
很多人说，是开发商太暴利了，真是报应啊。
这句话对了一半。
开发商逐利非常正常，而且最近几年房企利润还不如摊煎饼的，别说10个点的利润，能不能挣钱都是问题。
2023年5月底，金科申请破产。
2023年有40家左右的房企从深圳、上海、香港退市。
大A没有新增一家房企，反而是大量房企退市。
问题大了，而且都是系统性的。
讲了这么多，回头最初的问题，三次救市最大的区别是什么？
有人说，情况不一样，手段不一样，结果不一样，效果不一样。都对，如果用一句话总结，那就是，攻守之势异也。
尤其是本该解决的问题，一拖再拖，不断扩大，导致现在骑虎难下。
很多解决的机会就这么错过了。
不多说了，留言见吧。
2023年，房子重要，城市重要，专业更重要。
1、怎么买？怎么卖？
2、如何选择城市？选择哪些城市？
3、什么专业更安全？
你就必须了解，买错几率至少90%，如果想让房子多卖50万，哪怕多卖5万，你就是胜利。但是，HOW？
1、过去10年，房价涨幅最高的城市是？
我找了城市数据，这些能帮你建立一个最基本的概念：过去涨得最高的重点关注，你觉得是谁？
2、房价下跌最多的城市。
温州？大连？深圳？郑州？这个资料包能帮你避免最直观的错误：仅限自住，投资谨慎。
3、百夫长最推荐的10个城市。
为什么是这10个城市，他们都有什么样的优势。
4、张雪峰&百夫长关于高考志愿的建议总结。
高考刚刚结束，有些朋友的弟弟妹妹侄子家人，有需要的可以拿走，非常有用，少走弯路。
