Adam 前段时间，朝阳东坝车辆地块，定出案名—
京投发展·北熙区
。
◎项目位置图
彼时，京投给出的海报是“一张次世代大城名片”，甭管怎样，口号先喊出来，气势不能输。
事实上，项目所在的东坝区，有着“第二三里屯”“第四使馆区”“自贸区”等规划做背书。
区域东侧为北京城市副中心，北边是首都国际机场。
◎项目位置图
东坝有着清晰的产业和规划。
因此，市场上有声音指出，东坝板块发展已愈发清晰，正从“边缘地带”跨向“首都窗口”。
而此次，京投发展·北熙区继续打造TOD项目，自带配套优势。
也就是说，京投发展·北熙区自出生起就是个“姥姥疼，舅舅爱”的项目。
老规矩，先来说说看完
京投发展·北熙区
后的整体感受。
优点
1）东坝区域产业规划加持，未来有一定的溢价空间。
2）TOD项目本身具备“业态丰富”、“配套完善”的特性。
3）项目属于地铁上盖房，M3/M12线经过，交通方便。
缺点
1）TOD项目存在于“共振影响”、“噪音影响”等问题。
2）相比较朝阳其他板块，北熙区均价不低。
3）地块上高压线塔横穿。
TOD项目 慎买！
京投算是承接TOD项目的大户，北熙区是京投在北京打造的第五个TOD项目。
所谓TOD，说得通俗一点就是
“用圆规画圆”
，中心点就是火车站、机场、地铁等公共交通枢纽，半径就是你分钟步行的距离，在这里，它能同时满足你居住、工作、生活、休闲、购物等一系列需求。
◎TOD示意图
此前，京投发展打造的琨御府、公园悦府、岚山以及无锡愉樾天成后，都是TOD项目。
◎京投发展·岚山效果图
从基本面来看，TOD项目具备交通，商业，生态，商圈，产业等配套的优势。
但细想一下，家门口就有这些配套，方便是方便，但也会有一些困扰。
首先要说的就是，地铁上盖房需要解决的
“共振影响”、“噪音影响”
。
楼sir也去收集了一些，住在地铁旁或地铁上盖盘业主的投诉和求助问题，大家的普遍问题就是“严重影响生活”。
◎截图来源：领导留言板
“噪音污染”是TOD项目需要解决的一大问题。
此前，京投打造的TOD项目“北京琨御府”，也曾在发布会表示，为成功实现防震、降噪等效果，轨交TOD项目颇下功夫。
而据楼sir了解，北熙区一期卖的盖下区，也就是传统盖房子，地铁不走房子下面，二期在地铁停车场上面盖，运行轨道上面是绿化。
经过项目的12号线地铁，采用也是高铁的减震降噪技术，80%的路段都是减震降噪。
营销人员说的挺好听，楼sir也相信，针对TOD项目的“噪音污染”问题，京投确实做了很多的努力，但至于交房后，业主能否受到影响，还要进一步跟进。
配套真香
交通拉来了“人口”，随即而来的就是经济和产业的发展。
TOD项目能够吸引人的一个很大原因，就是配套齐全，再加上东坝区域多年的发展，板块内的各项所需没的说。
项目下楼就是12号线北岗子地铁站，预计2023年就能交付使用，一站就可换乘地铁3号线东风站（在建）。
◎地块位置
◎在建的地铁12线
此外，《北京市“十四五”时期交通发展建设规划》披露了R4线将在东坝设有两站。
地块北侧即为机场高速，西侧就是东五环，管庄路，机场第二高速，京平高速均在附近。
◎项目周边的交通
商业配套方面，项目自建的社区绿谷商业街区(规划)，北岗子站TOD综合体(规划)，东风站TOD综合体(规划)等自不必说。
项目周边还有东坝万达广场（在建）、金隅嘉品MALL、颐堤港、活力东方购物广场等。
◎项目周边商圈
◎颐堤港购物中心
值得一提的是，地块附近的生态公园很多，楼sir去探盘的路上就遇到“将府公园”，地块周边还有坝河经过。
其他的东坝中央公园（规划）、东坝千亩湖公园、东风公园也都不远。
◎地块周边公园
◎将府公园
◎滨海公园
◎坝河
地块位于规划中的“金盏国际合作服务区板块”。未来，交通形成后，相信是会成为实现自贸区职住平衡的项目。
产品有瑕疵
接下来看看，京投此次打造的产品怎么样？
据楼sir了解，北熙区一期，也就是西地块，打造的是面积区间80-123平的两居、三居，不到700套，控制高度80米，配建 20000平“保障性租赁住房”。
东地块户型有下跃产品，但数量不多，户型区间在80-134㎡之间。
三期是北地块，北地块是135-190㎡的大户型。
项目共规划34栋，上盖区21栋，是6-18层的洋房+小高层，落地区是20-26层的板楼。总价650万左右起。
◎楼栋效果图
户型方面，总体来看，比较方正。
80平两居户型，两个卧室都是南向设计，客厅面宽3.2米，U型厨房，入户带玄关，盥洗池跟卫生间分离，明厨设计，整体空间没有太大浪费。
但是，楼sir要说的是，入户即卧室的设计，有点奇怪，并且，虽然都为南向卧室，但靠北的卧室，窗户明显小的很多，可能会有光照不充足的现象出现。
◎80㎡两居户型
114平三居户型，户型方正，南北向设计，面宽进深1：1，客厅面宽4.2米，主卧套设计，餐客厨一体。
不过，入户即卫生间，并且该卫生间还为暗卫，北侧小卧室面宽也略窄。
◎114㎡两居户型
123平三居户型，南向三面宽9.8米加仨飘窗，约6.5米成长型灵动客厅，主卧带独卫和衣帽间，全明格局，卫生间也都为明卫设计。
但是，主卧卫生间太“隐蔽”了。北向的小卧室面宽也较窄。
◎123㎡两居户型
楼sir在探地的过程中，也发现，在地块围挡中，有高压线塔横穿，如该段车辆段基座上建设住宅，对后面的去化会有一定影响。
◎地块附近高压线
价格优势不大
京投发展在拿地时，西地块指导价为8.1万/㎡，东地块和北地块销售指导价8.6万/㎡，综合楼面价5.01万-5.2万/㎡。
京投有足够的利润空间和降价空间。
东坝板块内的房价，几乎已占上8万+的价格，富兴首府2021年8月15日开盘，在售均价8.2万元/㎡；而著名的恒大华府则卖到了10万元/㎡的价格。
二手房方面，2013年竣工的，首开常青藤三居，目前在售均价8.3万元/㎡左右；保利·首开天誉四居，在售均价约10万元/㎡。
◎截图来源：安居客
也有网友指出，北熙区一出，崔各庄、奶昔、金盏，又多了半个强劲的对手。
此前，楼sir也去看过崔各庄板块的建发·望京养云，项目为新型共产房，目前尾房在售，均价7.04万元/㎡，另外两哥俩，绿城·晓风印月和和光悦府目前在售均价8.8万元/㎡。
而奶西板块内的首开金茂望京樾和中建宸园都还暂未出价格。
◎各版块价格
金盏板块内的北京中冶.德贤御府，项目在售均价8万元/㎡，在售户型面积段位73-145㎡，与北熙区类似；青云上府价格相对低一点，在售均价6.6万元/㎡。
此外，回归到TOD项目上，有言论指出，
TOD项目的保值率和升值率要比周边可享受轨道交通的项目低10-15%。
总体来看，京投发展·北熙区一期卖的是西地块，均价8.1万元/㎡，接着卖8.6万元/㎡的北地块和东地块。
价格属于低开高走，与朝阳其他板块相比较，价格优势不大，但京投发展·北熙区有地铁！
此外，东坝处于“正开发”的区域，周边的配套虽然已建立，但仍有很多项目，处于“正建设”，“待开发”的状态，未来十年都将是一个集中建设的区域。
东坝核心区以“第四使馆区”和“第二个三里屯”为主要的销售理念已推广多年，京投发展·北熙区的入驻会不会给东坝区带来新的增长，楼sir会持续关注。
