XiaoMing 今年2月，证监会宣布正式启动了
不动产私募投资基金试点工作
，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
不动产私募投资基金试点工作的推进是去年11月政策的进一步落地。去年11月28日，证监会在释出支持房企股权融资的“第三支箭”时，就提到要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。
此次政策目的明确，即进一步
发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势
，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括
鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司
。
本文就获得试点资格基金管理人的投资理念、投资经历等进行梳理，供行业参考。
*资料来源于网络
建信(北京)投资基金管理
有限责任公司
2022年11月8日，建设银行宣布建信住房租赁基金成立，目标规模300亿元。该基金以市场化、法治化、专业化运作，投资房企存量资产，可增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给。这是建行助力探索房地产发展新模式，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展。
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投资领域
：市场化的长租房和保障性租赁住房
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合作伙伴
：与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金。建行将提供信贷支持、运营管理、公募REITs上市等综合服务，地方政府则在项目信息推荐、租赁需求整合等方面提供支持。此举有助于撬动更多社会资本参与发展住房租赁，盘活房地产行业存量资产。
与万科集团合作设立“建万住房租赁投资基金”，主要投资于万科集团及双方认可的其他市场化主体持有的住房租赁项目。
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投资理念
：该基金为专项基金，专注于通过投资房企存量资产，扩大长租房和保障性租赁住房的有效供给。不仅是落实“房住不炒”的大政方针，也带有明显的“纾困”性质，能够助力房企转型，并探索房地产发展新模式。
该基金有明确的实施和退出路径，即通过股权投资、资产并购的类似私募基金或Pre-REITs的形式进入市场，再通过高效的运营管理为项目赋能，提高项目整体实施效率，最后待项目稳定成熟后，通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。完整的路径设计，让该基金可滚动实施。
“母基金+地方子基金”在住房租赁行业是首次落地，可有效调节市场供需。该形式能够直接落地到租住需求旺盛的核心热点城市。
中联前源不动产基金
中联基金长期专注于以REITs为核心的不动产证券化业务，占据50%左右的市场份额，排名市场第一；公司核心团队主导产品持续创新，几乎囊括国内REITs市场全部里程碑项目；同时具有出色的跨境不动产证券化业务能力，为众多优质客户持续发行高质量产品。中联基金是市场上唯一横跨新加坡交易所、香港证券交易所、上海证券交易所、深圳证券交易所与国内银行间市场的机构。在不动产投资领域，投资业务模式涉及强主体出表基金、夹层基金、并购基金等多种基金模式，持续落地了众多不动产投资项目。
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投资领域
：布局各主题不动产全业务链条
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合作伙伴
：与华发股份、远洋集团、碧桂园、越秀集团、科学城集团、华侨城等均有不动产证券化实践。
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投资理念
：以REITs为核心的不动产金融业务，以不动产证券化为切入点并向两端延伸，形成不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资三大业务线，布局各主题不动产全业务链条。
同时，围绕真实刚性需求和产业升级、消费升级带来的业务机会，深入探索推进私募股权投资与不动产金融业务互动协调的基金管理商业新模式。前端搭建土地收储、招拍挂、开发建设孵化基金平台，将持有型物业培育成熟，并作为ABS和REITs优质标的，在控制风险的前提下，选择优质的权益型投资或夹层投资产品，实现资产增值。
深创投不动产基金
深创投不动产基金是深创投集团旗下专注于不动产投融资的业务板块，在管基金投向覆盖物流仓储、产业园区、数据中心、租赁住房等，其中部分基金已经实现退出，为投资人创造了优异的投资回报。经营范围包含受托资产管理、投资管理（不得从事信托、金融资产管理、证券资产管理及其他限制项目）等。
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投资领域
：在物流、商业、公寓、产业地产等多个领域布局。
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合作伙伴
：近年来合作新增投资企业盐田港深创投私募股权基金管理（深圳）有限公司，投资比例49%；与珠海华发集团有限公司签署战略合作协议，将在公募REITs及不动产投资领域展开合作。
同时，深创投与深圳安居集团合作推出的红土创新深圳安居REIT已于去年上市发行，为首批保租房REITs之一。双方还在租赁住房及相关不动产的资产管理、投资建设、合作开发和长期租赁等多个领域开展全面合作。
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投资理念
：每参与一个项目基金的设立，均要求对基金进行操盘运作，并对投资收益率有着不低于股权投资收益的回报要求。在长租公寓在投资逻辑上，当看到一个物业，改造前成本足够低的时候，可以介入。
高和资本
高和资本成立于2009年10月，自成立以来致力于用金融重塑城市面貌，引领和推动中国城市更新与不动产证券化。目前，高和资本已经成长为国内领先的商业地产私募股权基金和国内不动产证券化的开拓者和推动者。
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投资领域
：专注于城市更新领域，投资以写字楼、大型商业综合体为主，且集中在北京、上海两地
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合作伙伴
：在商业地产领域约500亿元并购投资，全部系股权投资，最大交易规模超过120亿元。如与大悦城控股联合成立城市更新并购母基金。
不断推动不动产证券化实践，牵头238亿证券化项目，完成约10亿元劣后级/夹层投资；牵头落地国内首单交易所标准CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”；第一个公寓类REITs、第一个城市更新权益型类REITS等。
同时，成立创新产业创新PE基金和地产科技VC基金，投资乐乎公寓、长城物业、领环、123看房、智芯原动等企业。
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投资理念
：选项目的原则是对社会有利、项目有迫切问题、高和擅长，推动城市更新市场化投资，专注于增值型策略。
鼎晖投资
鼎晖投资成立于2002年，是中国最大的另类资产管理机构之一。2009年成立的鼎晖不动产投资基金，目前已在中国、美国、日本、越南及欧洲近60个城市主导投资超过75个项目物业，规模超过240亿元人民币。在不少北美市场的不动产投资，完全是以租金收益和底层现金流的投资逻辑为主，在国内关注一切有稳定现金流的不动产，包括长三角、京津翼地区的专项产业园区的股权类合作，以及物流中心、数字中心的投资等。
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投资领域
：涵盖住宅、公寓、写字楼、工业地产、商业、酒店及城市综合体等多种业态和资产类别。
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合作伙伴
：包括全球范围内领先的大型开发商和区域中小型优秀开发商，以及业界知名的运营商。
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投资理念
：主导“融-投-管-退”每一环节，深度参与项目运营并负责项目重大决策；在已退出的项目中实现的投资收益验证了团队有能力、有经验可以把握机遇，为投资人实现优越的回报。
鼎信长城投资集团
鼎信长城是国内领先的产业投资管理机构。成立十余年来，持续受邀参加国家发改委、住建部、央行、银保监会、证监会、CF40等决策层、监管层行业政策调研与培训，为行业发展积极建言献策；持续为金融机构、顶尖学府进行专业培训；连续十年上榜最佳产业投资机构。
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投资领域
：与全国百强房企80余家合作，累计投出数百个项目，均取得了良好投资收益；在清洁能源、不良资产等领域开展相关业务。
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合作伙伴
：与中国金茂集团成立产业金融投资平台——“鼎信-中国金茂集团股权投资基金 ”；与招商蛇口集团成立——“鼎信-招商蛇口集团股权投资基金 ”聚焦国内核心一二线城市优质地产开发，布局门户城市优质资产价值投资。同时，鼎信长城与中国华电、华侨城，与中国投融资担保公司分别成立央企合作平台。
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投资理念
：建立了“1-5-∞投资逻辑”：
“1”是指一个指标，即IRR（内部收益率）；
“2”是指从风险和收益维度判断项目；
“3”是指顺周期布局、逆周期投资、跨周期变现三个原则；
“4”是指从市场、成本、进度、杠杆四个层面抓牢底层项目；
“5”则是指“五优投资原则”，即优选投资项目、优选合作伙伴、优选主要城市、优渥交易条件、优秀操盘团队。
最后，在决策与资产管理方面则在全流程、全方位、一体化趋向永无止境。
