小智 中介代卖一手房致“一房”两价
中介代卖一手房致“一房”两价 更新时间：2010-9-8 7:22:03 新政4个多月以来，一直处于胶着状态的京城楼市出现中介以低于公开价代卖一手房的现象。 万年花城业主张先生称，4月底万年花城销售人员宣称3号楼正以最低价3万元/平方米进行内部销售，但时隔4个月后，开发商在中介公司处代卖的3号楼价格仅为2.5万元/平方米，每平方米降价达7000元。一栋楼出现如此大的价格差，让张先生等10多位业主难以接受，这也反映出楼市新政对开发商销售产生了直接影响。 销售员被指“虚假承诺” 9月4日，位于西南三环的万年花城3号楼的18户业主齐聚售楼处，向开发商讨要说法要求退房，理由是销售员在楼市新政前承诺的贷款政策不变没有兑现。 参与维权的万年花城业主张先生向记者讲述了自己的购房经历。 早在2009年底，张先生就看上了万年花城的房子，但是开发商的开盘时间一直拖后，当时被外界质疑为捂盘不售。在今年初本报披露的北京五大涉嫌捂盘的项目中，万年花城就在其中。直到今年4月底，苦等万年花城开盘的张先生突然接到其销售人员电话，电话中售楼员向张先生表示，目前公司正在开展一次内部购房活动，3号楼将以3万元/平方米的最低价销售，并承诺，在4月30日之前交纳首付可享受到新政前银行的贷款政策，也就是首套房首付20%、二套房首付40%的政策，并且首次购房还可享受到利率7折的优惠。 来自外地的购房者王先生也向记者表示，新政出来后自己非常犹豫，担心自己不是本地户口而且还属于第三套住房，银行能放贷的几率非常小。但是万年花城的销售人员当时一再向王先生承诺，只要先交首付款，开发商可以帮助王先生购房，没有纳税证明和社保证明也可以。 “就这样在销售人员的‘虚假’承诺下，让当时许多正在犹豫的业主交纳了首付款签订了购房合同，而这距国家的房地产新政‘国十条’出台还不到半个月。”万年花城业主李小姐告诉记者。 按照“国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 贷款政策的出台直接导致了许多购买万年花城3号楼的业主需要补齐首付才可能获得贷款。 不少当天来万年花城售楼处退房的业主，当场拿出了销售人员向他们承诺的电话录音。一位业主愤愤地表示，“要是没有他们的虚假承诺自己也不会在新政刚出来的情况下买房，开发商明显负有不可推卸的诱导责任，正是他们这样的虚假承诺导致了我们的风险购房，因此我们才决定退房”。 对此，万年花城负责人、副总经理黄曦向记者表示，首先作为销售人员，没有权利向业主承诺，他们没有公司赋予的权利，购房者所言的承诺并不在与开发商签订的合同范围之内，因此这个跟公司并没有关系。其次，购房者在交纳完成首付后，剩下的就是购房者与银行之间的贷款关系了，与开发商没有关系，政策的变化也与开发商无关。 对此，地产维权专家舒可心认为，在这起维权事件中，购房者之所以上当，主要是由于在购房时存在着占便宜的心理。当时正处于新政出台后不久，地方政府的执行细则还未能出台，开发商和购房者抱有抢线过关的心理，因此出现了承诺无法实现的情况。但是这个主要与消费者风险意识不强有关，购房者对于开发商的承诺一定要落实到合同的补充条款中去，不能相信空头承诺。 中介代售一手房出现“一房”两价 许多业主向记者表示，开发商不仅在贷款政策上对业主进行虚假承诺，而且还经常利用二手房中介公司代销的方式在价格上大玩花样。 一位业主表示，自己也是4月30日购买的万年花城3号楼的房子，但并不是通过售楼处的销售人员，而是在万年花城二期的一家中介公司交纳了5万元的“中介费用”后才购买到。 据张先生透露，附近二手房中介代卖万年花城一手房的现象非常普遍，例如当时购买万年花城3号楼的价格是在3万元/平方米左右。而现在在中介公司那里，同样是3号楼的期房，只要交纳2.5%的中介费用后，就能以2.5万元/平方米的价格买到同一个楼的房子。如果说开发商因为楼座产品不一样，房价出现差异可以理解，为何同一楼座还没交房的新房价格居然相差这么多。 张先生自己算了一笔账，自己购买的是60平方米的一居，当时是3.2万元/平方米的价格，总价192万元。时隔三个月后就降价42万元，这让许多购房者心里窝着火。 记者在万年花城底商的中介公司调查发现，这里的大部分中介公司都在销售万年花城的期房，还没正式开盘的万年花城4、5、7、9号楼也在这里出售。中介公司的销售人员告诉记者，在这里只要交纳2.5%的中介费，就可以在他的帮助下与万年花城的开发商签订协议，以不高于2.5万元/平方米的价格购买。 随即记者致电万年花城售楼处，销售人员向记者表示，新一期的4、5、7、9号楼初步定于9月中旬开盘，目前的价格为2.5万元/平方米起。 除了中介代为销售外，一些业主还向记者透露，在万年花城的销售过程中，还一直打着内部销售的幌子。例如开始出售3号楼时就是如此，但是后来业主对照销售的52套房时发现，其中只有一个是该公司的销售人员，而且已经离职。后来在8月中旬开盘的6号楼，销售人员依然称是卖给关系户的，价格仅为2.4万元/平方米。 对此，黄曦承认有中介公司代卖的情况存在，表示这只是一种销售方式，并不违规，而且在南方市场中介公司代卖一手房的现象很普遍。他认为，不管是销售人员还是中介公司，最终签订合约的是购房者与开发商，只是模式不同，但最终的结果是一样的。 对于业主指出的项目降价行为，黄曦认为开发商拥有自主调价的权利，而且由于产品不同调整价格也无可厚非。 开发商回应称没理由退房 对于业主的退房要求，黄曦表示，开发商只会按照合同约定办事，合同中并没有约定贷款政策变化了开发商必须退房，因此业主这一要求没有道理。并且，房屋的售价是一种开发商自主的市场行为，业主无权干涉，由于降价而要求退房更是一种无理的要求。 不过，记者了解到，“国十条”后北京法院出现过因新政无法贷款而解除购房合同的案例。今年4月12日，宋女士与张先生签订了房屋买卖合同，约定宋女士出卖位于海淀区蓝靛厂翠叠园一房屋，房屋成交总价为555万元。次日，张先生按约定支付了15万元定金。4月17日，“国十条”政策出台，其中明确了暂停第三套住房贷款发放的政策。张先生本已拥有两套住房，因此无法向银行贷款，于是向法院起诉解除和宋女士之间的房屋买卖合同。经法院审理，张先生与宋女士的房屋买卖属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平，因此宋女士应返还张先生交付的15万元定金。 凭降价要求退房 难度较大 万年花城的退房事件，引发了记者对于近年来退房事件的一些回顾。 2008年由于金融风暴来临，中国的地产行业经历了几年快速上涨后的首次大调整，以北京等一线城市为首的楼市出现了价格的大幅度下滑。北京个别项目的最高跳水幅度超过了一半，这也引发了北京楼市第一次出现大规模退房的事件。 当时为了平息退房事件，维护公司的品牌形象，万科、远洋等品牌开发商推出了惠及老业主的优惠政策，免费帮助一些要求退房的业主将毛坯房升级成精装修房。 一家地产公司的老总甚至向旗下一家外地分公司负责人下达这样的命令，在2008年那样恶劣的市场环境下，分公司领导有权给业主退房，即使全退了，依然算完成了销售任务，总公司不会追究。 但时隔不久，在政府救市政策的影响下，楼市出现了转机，并且出现了房价疯狂上涨的局面，这让许多2008年退房潮下妥协的开发商后悔不已。一位开发商向记者坦言，没想到楼市回暖速度会那样快，当初要是咬咬牙也就过去了，现在回想起来真不应该妥协，因为从法律到国家政策没有一条写着房子降价了开发商要进行赔偿的。以后即使再发生像2008年那样的市场情况，绝大部分开发商也不会妥协了。 地产维权专家舒可心表示，尽管自己经常为业主的维权活动奔走，但是降价退房的事情的确是一无理要求，降价是一种完全的市场行为，开发商和购房者全无责任，买房之初就应该意识到这种风险。 记者查阅资料发现，合理退房的规定有两种，一种是购房者与开发商自行约定的条款；另一种是法律规定的几种情形，包括开发商无权处分该房产，开发商存在欺诈情形、套型误差、面积误差、变更规划设计、质量不合格、延迟交房等。
