小商品城：差异化定价打开提价空间

小商品城：差异化定价打开提价空间 更新时间：2010-11-19 7:44:57

11月17日，小商品城公告国贸商城五区和篁园市场招商情况。两商铺计划2011年3月开业，略早于我们此前4月开业的推测。更为重要的是，商铺租金更为市场化，搬迁入场和招商入场商位按系数论租金，市场平均租金高于我们预期30%左右。五区和篁园市场租金最高价分别达到7615元/平米和6970元/平米。　　明年新商铺招租租金超预期，重申买入，上调目标价至45元。考虑到2011年开业的国贸商城五区和篁园市场商铺招租情况超预期，我们将小商品城2011-2012年EPS由1.04元和1.32元上调至1.4元和1.81元。我们预计商铺出租2011年EPS为1.1元，给予30-35倍PE，房地产2011年EPS为0.3元，给予20倍PE，对应股价39-45元。2011年净利润同比增长82.5%，盈利增量主要来自于五区、篁园市场新开，一期市场东扩及四区5楼商铺搬迁入驻。　　商铺差异化定价打开市场提租空间。此次商铺招商最大的特点就是商铺按照入场资格、楼层位置以及商位综合因素三方面分类，按各自情况对号入座，乘以相应的租金系数，而非以往简单的所有商铺租金一刀切模式。现有商铺定价形式不仅透明公平，更重要的是，打开了优质商铺租金提租空间，从而带动未来整体商铺租金水平。　　未来各老市场提租空间在于：其一，以往政府指导定价商铺比例下降。我们测算目前政府指导定价商铺比例约在20-30%，未来有望上升至50-60%；其二，政府指导定价租金价格上涨。我们测算现有政府指导定价商铺平均租金约为2500-3500元/平米，未来有望上升至5000-6000元/平米。尤其是，如果未来各老市场租约到期后，使用新的分类系数加乘差异定价模式，将有效地释放老市场优质商铺的租金提升空间。一期市场和国贸四区分别将于12年10月和13年10月租约到期。

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