autumn 上海楼市年底火爆 第三次调控箭在弦上
上海楼市年底火爆 第三次调控箭在弦上 更新时间：2011-1-7 9:46:21 在向来被视为楼市淡季的年终岁末，上海楼市出乎意料地量价齐升，上演一波“翘尾行情”，成交量甚至超过“金九银十”，均价也创去年5月以来最高点。此外，有数据显示，在2010年严厉的调控背景下，上海商品住宅全年均价同比大涨33%，土地市场也创下历史新高。一切迹象均显示，第三次调控的靴子即将落下。 年终岁末楼市翘尾 2010年岁末，上海楼市上演了一波“翘尾行情”。 据佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示：圣诞节前一周，上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至明显超过了“金九银十”的周成交水平；全市商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创5月10日以来全市商品住宅均价的最高纪录。与销售火爆相对应，楼市供应也水涨船高。那一周，全市商品住宅新增供应面积为46.1万平方米，环比前周猛涨62%，为10月4日以来顶峰。 而中国房地产信息集团发布的数据则显示，12月一手商品住宅的平均成交价格环比上涨了4.6%，月度房价略高于2010年5月创下的24251元/平方米的历史记录，达到24352元/平方米。 在二手房市场上，对上海中原地产300余家分行的抽样调查显示，12月份上海大部分区域的二手房成交量都比11月份出现了10%-20%的提升，二手房客户普遍表露“急买”心态。 在2010年严厉的楼市调控背景下，年底的火爆出人意料且意味深长。 “月底的量价齐升还是一个短期行为，不能说楼市已整体反弹、回暖。从2010年来看，12月的成交量是比较高的，但与往年相比，还是差不多。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者。 陆骑麟认为，调控效应的转弱，也是楼市显露暖意的一个原因。“去年4月调控以后，到了八九月份，楼市出现反弹。9月底接着二次调控，10月、11月楼市又受到了些许打压，到了现在，调控效应又渐渐转弱。” 中高端楼盘在年底扎堆推盘、成交，也是月底均价拉升的重要原因。 “之前，均价高于3万元的楼盘申请预售证时，上海采用了更严格的审批方式，因而人为拉低了某一时间段的成交均价。当‘限制令’过去，高端楼盘上市，由于之前的客户积累，成交量较大，均价也就大幅拉升。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉记者。 汤辉还认为，上海征收房产税政策呼之欲出，很可能会对在某个时间点之前买的房免征，此外，2011年可能进入加息周期，信贷政策也会更严格。凡此种种顾虑，也助推一些购房者急速入市。 不过，中国房地产信息集团研究总监薛建雄却认为，成交量月初低，月尾高，向来如此，无甚特别。他认为，2010年年底最后几天，上海成交量天天破千套，有两个原因：一是保障房大量上市，二是开发商为年终回笼更多资金，把相对面积较小的商铺、车库都上市，由此导致成交量飙升。 全年均价同比涨三成 一个令人惊叹的数据是，据佑威和楼市专评网的资料显示，2010年多次调控对房价的抑制作用甚微，上海商品住宅去年成交均价不降反升，达21507元/平方米，同比2009年大涨33%。调控的效力更多显现于成交量的萎缩上，较去年同比锐减47%。 “历年调控效果，在成交量上体现得比较显著，而对价格的抑制则不太令人满意。”陆骑麟说。 汤辉则告诉记者，尽管上海成交量下降，从全国看，2010年成交量还是有所放大，成交均价则全国普遍上涨，这与人们对楼市的未来预期相关。“房价上涨幅度大于百姓工资涨幅，造成购买力相应下降，这会导致成交量短期下跌。另一方面，持续上涨也会让百姓不看好调控预期，加速入市。因此，量与价之间的关系非常微妙，与各方面政策、心理预期都有关联。” 全年均价的推高，在华燕置业分析师张宏伟看来，与住宅市场的有效供应减少也有关系，“11月份时，国内一线的13家标杆房企中有七成已经完成了年度销售目标，就不再推量了。” 在薛建雄眼里，全年均价同比上升实际已超过40%，但这并不说明问题。“数据表现跟真实市场情况不是一回事，实际上如果作一下楼盘的跟踪，房价就涨了15%左右，这是大致的平均数。比如2009年年初均价1万元，到年底达到2万元，2010年年底2.3万元，那算一下平均数，2009年年均1.5万元，2010年年均则是2.15万元，这样一比就涨了40%多，实际上，2010年只是从2万元涨到2.3万元。” 据佑威及楼市专评网最新数据，2010年12月，全市商品住宅成交均价与当年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。 不过薛建雄认为，调控效果仍是可见，“成交量在跌，这是受到调控的影响。房价原本上涨太快，在政府调控下涨幅减缓。” 土地出让金创新高 土地市场的数据也令人咋舌。华燕置业分析师张宏伟告诉记者，2010年上海土地总成交金额达到1523亿元，创历史新高，超过2008年和2009年总和。在4月出台的2010年上海住房供地计划中，包括保障性住房在内的2010年上海用地供应量为1100公顷。不过，纯粹的商业住宅类型用地却仅为330公顷，只占总量的30%。年底时，据中原地产统计，实际住房供地面积达到计划的147%。 “土地收入的增加，与推地量和单价相关，地价每年上涨百分之五六十，推地量也在增加。我记得2006年上海推地200多公顷，卖地收入是200多亿元，现在收入1500多亿元，涨了七倍左右。”薛建雄说。 根据中国房地产信息集团12月28日出炉的一份报告，2010年上海住宅用地平均楼板价达10574元/平方米，与2009年同比上涨46%，与2008年相较，更有211%的涨幅。 一些大型房企趁市场相对低迷时加速储备土地资源，甚至港资开发商也加码内地，频频出手，无疑为土地市场推波助澜。张宏伟告诉记者：“九龙仓、瑞安建业等都出手拿地，李嘉诚旗下的和记黄埔在上海、南京、重庆接连拿下了三幅土地，甚至制造出‘地王’，一改其谨慎拿地的作风，这预示未来土地市场热度难减。” 张宏伟还认为，随着政府着力开发保障房市场，在土地供应这块“蛋糕”没有做大的前提下，保障房用地的增加势必会推动商品房用地地价不断上涨。“据上海市土地管理部门消息，2010年上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76%，那么，2010年商品房用地相应占全部住宅用地仅24%，在未来，商品房用地的供应会更加紧张，商品房用地地价上涨已成大势。” 第三次调控风雨欲来 2010年11月以来，除上海之外，北京、广州等楼市也显火爆，敏锐者已嗅到“三次调控”即将来临的征兆。 征兆确已渐显端倪。12月26日，温家宝总理在与中央人民广播电台听众交流时，称将从两方面继续加大调控力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是抑制投机。29日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新也表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。除了现有政策的延续，住建部还在会同有关部门制定储备政策。 2010年推出“限购令”的十余个城市，北、上、广、深四城市已明确表态今年将继续推行，而2010年底限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市也将延续。 在热点城市“限购令”继续执行之外，姜伟新表示，今年将在支持自住性、改善性住房建设的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨；同时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对于政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。此外增加住房有效供给，打击捂盘惜售行为，并抑制境外热钱进入房地产市场。在住房保障方面，姜伟新首次明确，今后公租房将成为保障性住房的主要保障形式和重点保障形式。 在上海房地产市场，房产税的出台显然只是时间问题。上海市市长韩正近日在上海市经济工作会议上表示，上海2011年要做好房产税改革试点准备。据悉，上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路。 “从目前信息看，调控政策最有新意的一点，是将稳定房价作为地方政府的考核内容，当然这涉及到如何执行，在考核中占多少比例，这些还没有明确的说明。”汤辉表示。 “在打击投机这一块，现在首套房还享受八五折的房贷优惠利率，应予取缔，二套房公积金贷款利率提高至1.1倍，也应真正执行，这就相当于对房地产加息20%-30%。房产税的出台也会有一定效力。”薛建雄表示。 “政策都很好，关键还是看具体执行。”张宏伟说。对公租房成为保障房的主角，张宏伟认为，其中还涉及很多问题，“建设资金从哪里来，享受公租房的准入标准是什么，公租房最后是不是会转到商品房领域，这些利益关系还要处理。公租房真正上市供应多少，是说法还是实际行动，仍需实践检验。”相关文章：盘中：唯有指望迪士尼来救盘盘中：唯有指望迪士尼来救盘盘中：唯有指望迪士尼来救盘早评：量价配合至关重要迪士尼获政府上千亿投资规模超世博地产股大涨预示楼市调控不易北京元旦楼市成交大增三次调控呼之欲出2011年楼市总体趋于稳定期指去年成交81.7万亿元高压之下回调或随时到来
