XiaoMing 上海楼市年底火爆 第三次调控箭在弦上
上海楼市年底火爆 第三次调控箭在弦上 更新时间：2011-1-7 9:46:51 在向来被视为楼市淡季的年终岁末，上海楼市出乎意料地量价齐升，上演一波“翘尾行情”，成交量甚至超过“金九银十”，均价也创去年5月以来最高点。此外，有数据显示，在2010年严厉的调控背景下，上海商品住宅全年均价同比大涨33%，土地市场也创下历史新高。一切迹象均显示，第三次调控的靴子即将落下。
年终岁末楼市翘尾
2010年岁末，上海楼市上演了一波“翘尾行情”。
据佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示：圣诞节前一周，上海市商品住宅成交面积为36.7万平方米，环比前周大涨34%，达到10月中旬以来的最高点，甚至明显超过了“金九银十”的周成交水平；全市商品住宅成交均价为24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创5月10日以来全市商品住宅均价的最高纪录。与销售火爆相对应，楼市供应也水涨船高。那一周，全市商品住宅新增供应面积为46.1万平方米，环比前周猛涨62%，为10月4日以来顶峰。
而中国房地产信息集团发布的数据则显示，12月一手商品住宅的平均成交价格环比上涨了4.6%，月度房价略高于2010年5月创下的24251元/平方米的历史记录，达到24352元/平方米。
在二手房市场上，对上海中原地产300余家分行的抽样调查显示，12月份上海大部分区域的二手房成交量都比11月份出现了10%-20%的提升，二手房客户普遍表露“急买”心态。
在2010年严厉的楼市调控背景下，年底的火爆出人意料且意味深长。
“月底的量价齐升还是一个短期行为，不能说楼市已整体反弹、回暖。从2010年来看，12月的成交量是比较高的，但与往年相比，还是差不多。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报记者。
陆骑麟认为，调控效应的转弱，也是楼市显露暖意的一个原因。“去年4月调控以后，到了八九月份，楼市出现反弹。9月底接着二次调控，10月、11月楼市又受到了些许打压，到了现在，调控效应又渐渐转弱。”
中高端楼盘在年底扎堆推盘、成交，也是月底均价拉升的重要原因。
“之前，均价高于3万元的楼盘申请预售证时，上海采用了更严格的审批方式，因而人为拉低了某一时间段的成交均价。当‘限制令’过去，高端楼盘上市，由于之前的客户积累，成交量较大，均价也就大幅拉升。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉告诉记者。
汤辉还认为，上海征收房产税政策呼之欲出，很可能会对在某个时间点之前买的房免征，此外，2011年可能进入加息周期，信贷政策也会更严格。凡此种种顾虑，也助推一些购房者急速入市。
不过，中国房地产信息集团研究总监薛建雄却认为，成交量月初低，月尾高，向来如此，无甚特别。他认为，2010年年底最后几天，上海成交量天天破千套，有两个原因：一是保障房大量上市，二是开发商为年终回笼更多资金，把相对面积较小的商铺、车库都上市，由此导致成交量飙升。
全年均价同比涨三成
一个令人惊叹的数据是，据佑威和楼市专评网的资料显示，2010年多次调控对房价的抑制作用甚微，上海商品住宅去年成交均价不降反升，达21507元/平方米，同比2009年大涨33%。调控的效力更多显现于成交量的萎缩上，较去年同比锐减47%。
“历年调控效果，在成交量上体现得比较显著，而对价格的抑制则不太令人满意。”陆骑麟说。
汤辉则告诉记者，尽管上海成交量下降，从全国看，2010年成交量还是有所放大，成交均价则全国普遍上涨，这与人们对楼市的未来预期相关。“房价上涨幅度大于百姓工资涨幅，造成购买力相应下降，这会导致成交量短期下跌。另一方面，持续上涨也会让百姓不看好调控预期，加速入市。因此，量与价之间的关系非常微妙，与各方面政策、心理预期都有关联。”
全年均价的推高，在华燕置业分析师张宏伟看来，与住宅市场的有效供应减少也有关系，“11月份时，国内一线的13家标杆房企中有七成已经完成了年度销售目标，就不再推量了。”
在薛建雄眼里，全年均价同比上升实际已超过40%，但这并不说明问题。“数据表现跟真实市场情况不是一回事，实际上如果作一下楼盘的跟踪，房价就涨了15%左右，这是大致的平均数。比如2009年年初均价1万元，到年底达到2万元，2010年年底2.3万元，那算一下平均数，2009年年均1.5万元，2010年年均则是2.15万元，这样一比就涨了40%多，实际上，2010年只是从2万元涨到2.3万元。”
据佑威及楼市专评网最新数据，2010年12月，全市商品住宅成交均价与当年1月相比上涨了21.16%，年底相比年初均价累计上涨4223元/平方米。
不过薛建雄认为，调控效果仍是可见，“成交量在跌，这是受到调控的影响。房价原本上涨太快，在政府调控下涨幅减缓。”
土地出让金创新高
土地市场的数据也令人咋舌。华燕置业分析师张宏伟告诉记者，2010年上海土地总成交金额达到1523亿元，创历史新高，超过2008年和2009年总和。在4月出台的2010年上海住房供地计划中，包括保障性住房在内的2010年上海用地供应量为1100公顷。不过，纯粹的商业住宅类型用地却仅为330公顷，只占总量的30%。年底时，据中原地产统计，实际住房供地面积达到计划的147%。
“土地收入的增加，与推地量和单价相关，地价每年上涨百分之五六十，推地量也在增加。我记得2006年上海推地200多公顷，卖地收入是200多亿元，现在收入1500多亿元，涨了七倍左右。”薛建雄说。
根据中国房地产信息集团12月28日出炉的一份报告，2010年上海住宅用地平均楼板价达10574元/平方米，与2009年同比上涨46%，与2008年相较，更有211%的涨幅。
一些大型房企趁市场相对低迷时加速储备土地资源，甚至港资开发商也加码内地，频频出手，无疑为土地市场推波助澜。张宏伟告诉记者：“九龙仓、瑞安建业等都出手拿地，李嘉诚旗下的和记黄埔在上海、南京、重庆接连拿下了三幅土地，甚至制造出‘地王’，一改其谨慎拿地的作风，这预示未来土地市场热度难减。”
张宏伟还认为，随着政府着力开发保障房市场，在土地供应这块“蛋糕”没有做大的前提下，保障房用地的增加势必会推动商品房用地地价不断上涨。“据上海市土地管理部门消息，2010年上海共完成保障性住房用地供应840公顷，占全部住宅供地的76%，那么，2010年商品房用地相应占全部住宅用地仅24%，在未来，商品房用地的供应会更加紧张，商品房用地地价上涨已成大势。”
第三次调控风雨欲来
2010年11月以来，除上海之外，北京、广州等楼市也显火爆，敏锐者已嗅到“三次调控”即将来临的征兆。
征兆确已渐显端倪。12月26日，温家宝总理在与中央人民广播电台听众交流时，称将从两方面继续加大调控力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是抑制投机。29日，在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新也表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。除了现有政策的延续，住建部还在会同有关部门制定储备政策。
2010年推出“限购令”的十余个城市，北、上、广、深四城市已明确表态今年将继续推行，而2010年底限购政策到期的海口、福州、厦门、温州等四个城市也将延续。
在热点城市“限购令”继续执行之外，姜伟新表示，今年将在支持自住性、改善性住房建设的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨；同时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对于政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任。此外增加住房有效供给，打击捂盘惜售行为，并抑制境外热钱进入房地产市场。在住房保障方面，姜伟新首次明确，今后公租房将成为保障性住房的主要保障形式和重点保障形式。
在上海房地产市场，房产税的出台显然只是时间问题。上海市市长韩正近日在上海市经济工作会议上表示，上海2011年要做好房产税改革试点准备。据悉，上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路。
“从目前信息看，调控政策最有新意的一点，是将稳定房价作为地方政府的考核内容，当然这涉及到如何执行，在考核中占多少比例，这些还没有明确的说明。”汤辉表示。
“在打击投机这一块，现在首套房还享受八五折的房贷优惠利率，应予取缔，二套房公积金贷款利率提高至1.1倍，也应真正执行，这就相当于对房地产加息20%-30%。房产税的出台也会有一定效力。”薛建雄表示。
“政策都很好，关键还是看具体执行。”张宏伟说。对公租房成为保障房的主角，张宏伟认为，其中还涉及很多问题，“建设资金从哪里来，享受公租房的准入标准是什么，公租房最后是不是会转到商品房领域，这些利益关系还要处理。公租房真正上市供应多少，是说法还是实际行动，仍需实践检验。”
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