John 2011年房价能降吗？
2011年房价能降吗？ 更新时间：2010-12-28 7:53:14 今年绝对是房地产市场的紧缩政策年。但今年的房市，涨价仍然是主旋律。 从年初至年尾，国家连续三次推出房地产调控措施，其中的“4·16房产新政”更是被评为史上最严厉的调控措施。但据国家统计局最新数据显示，11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。多家专业机构预测，今年年内全国平均房价上涨幅度应为7%左右。 央行12月15日公布的一则调查报告显示，全国50个城市75.5%储户认为“房价过高，难以接受”，但与此同时，“房地产投资”又被受访者列为投资首选。 在这种悖论中，房价能下降吗？调控至今，房价在小跌大涨中节节走高的奥妙何在？高房价真的就是一个死结？ 嘉宾 朱中一 中国房地产协会副会长 杨红旭 上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨少锋 北京联达机构总裁 “3月份涨上来的这部分房价明显是泡沫” 朱中一：房地产业对经济的贡献较大，因此今年政策调整的主基调是抑制部分城市房价过快上涨，而并没有说降低房价。 中房协在“十二五”规划中有关房地产业的建议稿中，就汇报过要淡化降价的目标预期，否则容易造成市场信号混乱。目前来看，无论是十七届五中全会还是中央经济工作会议，都没有提到房价问题或降房价的概念，就是为了避免引起市场的巨大波动。 杨红旭：从年初执行的“国十一条”，到“4·16国十条”，再到“9·29新政”，今年中央三次出台房产调控政策，打压地产市场。整体而言，今年全国房价还是上涨，但涨幅较去年已经明显收窄，去年全国房价成交均价实际上涨了25%，今年的上涨幅度只有去年的三分之一左右。从这个意义上讲，调控取得了一定成效。不过，没能让少数房价过高的城市房价下跌一些，多少有点遗撼。 杨少锋：无论是从租售比还是房价收入比等指标来看，中国房价的泡沫因素十分巨大，这对发展中国经济以及改善民生制约深远。从市场来看，2007年以前，以北京为例，绝大部分的项目涨价幅度在几百元/平方米，每次开盘涨三五百元，最多涨1000元。但从2007年以后，很多项目一个月内能涨5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是从3月份涨上来的这一部分房价明显是泡沫，这一部分泡沫应该挤掉。 “未来半年内一线城市房价会下跌” 杨红旭：最新数据显示，今年1至11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%；房屋新开工面积14.51亿平方米，增长48.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。 新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来两个季度，甚至更长时间内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。 预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，在未来不到半年的时间内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌趋势。 尽管11月份部分城市成交上涨，一些大型房企也斩获颇丰，但应格外关注，本轮调控政策中最重要的“限购”和“限贷”政策，具有一定的“后发效应”。因此，明年二季度之前，市场会保持降温态势。 杨少锋：只有房地产缺钱的时候，开发商才会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况，中小型企业资金普遍紧张。而且现在暂停上市房企的融资，加强了预售资金的监管，从各个环节把开发商融资的渠道堵上，迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售，这个时候卖房市场会变成买房市场。 半年以后，就会出现像2008年一样房价大幅度的波动，最快可能在明年年初就会出现大量项目价格下跌。 朱中一：房价下降的压力是比较大的。在目前通胀持续走高和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产业。 另外，今年土地、劳动力、建筑材料等价格都涨幅较大，这也从成本上对房价有一定的推动作用。 从市场主体来看，包括投资商、银行、地方政府，都比较看好未来的房地产发展，尤其是地方政府。不过地方政府也比较无奈，离开了土地出让收入，许多地方政府根本无法满足财政需求，这是一个复杂的结构性矛盾。目前东部地区许多城市采取了限购政策，这对高房价有一定的抑制作用，但是在这种格局下，资金会被迫大量转向中西部二三线城市，进而推高中西部地区的房价水平；而且从东部地区来看，这些城市恰恰是中国土地供应最紧张而市场需求最大的地区，因此这些地区房价很难下降。 抑制房价须破解土地财政 杨红旭：房产税确实箭已在弦，只是引不而发。至于什么时候发出来，主要是等待合适的时机。如果稳定房价的效果不佳，投资投机需求依然兴风作浪，那么就会出台。房产税对房价属于利空，但对于抑制房价的力度，尚存疑虑。 首先，率先试点的只是个别城市，范围太小，不可能对市场全局产生重大影响，而且在全国市场推广可能仍旷日持久。其次，试点阶段，房产税的税基小、税率低。从征税范围看，只向二套以上和一定面积段以上住宅征收，绝大部分自住房屋将会免征。在近几年房价年均上涨20%左右的情况下，不足1%的房产税，不太可能将多数投资客吓跑。不过，房产税试点开征之后，未来很多年，征收范围只能是越来越大，税率也有可能上调，这将在一定程度上影响投资者们的心态和积极性。总之，房产税短期有利于抑制房价，长期效果不能奢求。 按当前通胀趋势，近期极有可能再来一次加息，明年有可能加息2~3次，当前已经进入加息周期。而历史经验表明，在货币政策紧缩和加息的过程中，房地产市场将渐渐降温，尤其是在加息周期过半之后，将会明显压制房价上涨。 杨少锋：造成高房价的一个重要原因就是房企大量囤地，要抑制房企囤地，根源就是地方政府公正执行打击囤地的政策。但目前地方政府既是运动员又当裁判员，执行中难免不公正。所以要让地方政府的利益跟土地利益脱钩，这是一个根源，这个问题没有解决，再多的制度都没有用，破解高房价要从土地上治理，而解决土地市场困境的根源就在于要破解土地财政。 解决这一难题就在于如何开征房产税。尽管房产税的执行很可能抑制房价，但我不认为房产税的目的是降房价，房产税是从根源上改变了目前我们中国的财税体制。地方政府有一个比较稳定的税源，这个时候就不再过于依赖土地。 朱中一：如果政策进一步趋紧，保障房的供应规模能迅速增大，这对高房价产生极大的抑制，不过这仍然需要时日。相关文章：日东电工将加大投资满足触摸屏需求今年中国赴美IPO企业盘点34家公司共筹36亿美元外媒评2010三大失败科技产品：谷歌手机上榜今年中国赴美IPO企业盘点34家公司共筹36亿美元今年中国赴美IPO企业盘点34家公司共筹36亿美元下跌空间有限无需过于恐慌下跌空间有限无需过于恐慌下跌空间有限无需过于恐慌今年新股上市340只数量创新高今年新股上市340只数量创新高
