Mike 2011年自住需求将成支撑房地产市场主力
2011年自住需求将成支撑房地产市场主力 更新时间：2011-1-8 9:04:28 中原集团地产研究中心： 自住需求将成支撑房地产市场主力
2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府不断升级加码的调控措施层出不穷，态度也愈加严厉和强硬。然而，各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但大部分城市房价仍未见明显下调，全国范围内的市场需求仍然旺盛，调控的目标似未如期达成。
在我国房地产市场所面临的根本性矛盾短时期内尚无法缓解之时，即市场化过度而保障房缺失的矛盾，调控将成为常态，从而为缓解市场的供求矛盾争取时间和空间。因此，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力。
近年来，楼市调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行信贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，在“增供应、遏需求”的调控指向被再次明确之下，2011年将继续为2010年调控尚未达成的目标而努力，调控力度未敢轻言放松，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。
“限购”将继续
2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限购令”的实施是两大突出特点。加速保障性住房建设是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。而“限购”则带有强烈的计划经济色彩，但由于调控目标尚未达成，预计2011 年“限购”仍将持续其使命，暂时不会退出。2011年保障房的建设将全面提速，若配合以“限购”措施，可以加速实现“增供应、遏需求”的政策目标。虽然保障房建设短期内尚不能对商品房市场构成实质影响，但仍将在一定程度上改变市场预期，并对供应结构带来一定变化。
从2008年“131号文”之后，保障性安居工程住房建设规模以每年倍增的速度扩大。2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在完成三级跳的基础上，住建部于2010年11月中向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套增长72.4%，远远超过此前的预期。
配合该计划，各省市也纷纷宣布上调保障性安居工程建设计划。如北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。随着计划的推进，今后二三年内必将形成保障房的供应高潮。
根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。
房价总体维持稳定
在2010年密集的调控政策下，全国房地产市场高速增长的局面得以缓解。但促使房价再次反弹的隐忧依然存在。为维持国内楼市的长期健康发展，巩固前期调控的成果，政府仍有必要采取各种措施调控市场，防止房价过快增长。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2007、2009年那样的高速增长，但自住需求将成为支撑市场的主力。
不过，由于许多房产企业现金稳定，降价压力不明显。2010年4月新政后，中原对十家标杆房企的现金流做了一次压力测试。当时的结论是，如果市场成交量持续维持在低谷水平，标杆房企当时的现金流可支持3至6个月。如果之后市场依然没有好转的话，标杆房企将面临和2008年同样的被迫降价局面。但随后的市场实际情况是成交量快速恢复，标杆房企销售收入回升，其现金流情况也随之好转。虽然去年9月底“二次调控”降临，但依靠销售回升和控制购地开支，标杆房企的现金流情况好于年初。因此，如果未来市场可以维持目前量价平稳的局面，标杆房企将不会有明显的降价压力。
不过，由于潜在的住宅供应将有大幅增加，再加上开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，这些表明2011年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，“限购令”的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011年住宅成交量大幅提高的可能性很小。
但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011年全国住宅市场价格总体将维持稳定。
若以10%的增速计算，2011年全国商品住宅月均销售预计约8500万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011年得到阶段性缓解，这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。
