Olivia 很多朋友对于中国海外房产投资和中国海外房地产投资不太懂，今天就由小编来为大家分享，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！
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海外房产投资在哪里比较好，哪些国家比较有投资前景为什么有人说海外投资首选房产？投资时该注意哪些问题？在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？海外房产投资与海外资产应如何配置？海外房产投资在哪里比较好，哪些国家比较有投资前景疫情爆发以来，全世界一度陷入恐慌，再加上英国311的政策加“非自住”税已成为实锤，很多国际投资客和孩子家长纷纷开展了热络的咨询，我们在此给大家总结一些疫情以来的一些数据复盘，但具体某个盘或者区域，还需要单独和蓝莎的顾问团队咨询。
一直以来，伦敦核心区的房产被投资者称为“国际保险箱”，地位堪比黄金，这个说法不是空穴来风，是有历史事实可以证明的。
回首2008年，国际金融危机曾一度引发伦敦房地产市场崩盘。然而，在伦敦核心区（PrimeCentralLondon)的主导下，2010年至2014年间，房价快速反弹，大批国际资金涌入伦敦，在截至2014年6月的12个月时间里，伦敦房价竟然整整飙升了20%。
而本次海外买家税的增收原因来源于政府需要有更多资金支持本地一些“无家可归”的人民群众，由伦敦国王学院（KCL）发布的报告显示，海外买家比例每增加1%，英国房价将上升2.1%，愈来愈多的海外投资者进入英国房产市场导致了房价升高，所以政府不得不控制其走势。
历史何其相似，因应脱欧不确定因素影响，英国央行曾在去年11月预测，在最坏的情况下，无协议“脱欧”将导致英国房价下跌30%。但后来的故事我们都知道了，英国成功脱欧，鲍里斯团队也赢得了大选，央行的预言也没能成真。然而眼看英国马上要摆脱欧盟的挟制，利用“鲍里斯反弹”效应大干一场的时候，新冠病毒在全球的蔓延引发的全球经济动荡，又让英国的经济和伦敦的房价多少增添了不明朗因素。
但即便如此，仍有专家坚定认为，从英国经济结构的总体可承受度、各项政策的应对空间综合分析，伦敦房产的长远前景仍然乐观。反而，由于现如今英镑汇率大跌，对持人民币或美金的海外买家而言，或成最佳抄底入手时机。
为什么有人说海外投资首选房产？投资时该注意哪些问题？一，为什么海外投资首选房产？
1，房产是一项很稳定的投资标的，它既有金融投资价值，又有居住使用价值；房产投资收益具有两个方面，既可以出租赚租金收益，又可以抵御通货膨胀，享受资产增值的收益。
国内房产如此，海外房产也一样。
2，国外一些国家的房产是永久产权，作为家庭财富的载体可以永久传承。
4，投资海外房产可以实现家庭资产海外配置，对冲资产风险。
5，除房产以外的其它的海外资产，对于大多数国人来说又不很熟悉，风险相对于投资房产较大。
所以，海外投资首选房产。
二，海外房产投资需要注意哪些事项？
1，注意目标国家选择：
不是所有的海外国家，都适合房产投资的。
看目标国家的政治经济是否长期稳定？他们对海外房产投资者的政策是什么样的？他们的房地产市场是否稳定成熟？相关法律，税务制度是完善？具体的交易，持有等法律，税务相关政策是什么样的？等等。
2，注意城市的选择：
选择经济发达，人口持续流入，经济发达，有发展潜力的城市。
3，注意区域选择
选择交通便利，有学校，医院，商业，自然景观的区域。或有政府规划未来要大力发展的区域。看他们现在的发展阶段是处在城市化的哪个阶段，是中心化还是在去中心化。
4，注意产品的选择
选择适合当地人选择的主流产品。
比如，在澳大利亚墨尔本，就是一个去中心化的城市。当地大多数家庭都会选择住在较远的城郊别墅，而不喜欢住在市中心的高层公寓，外国人又不可以购买二手房。所以，适合外国人的投资产品应该首先郊区别墅。等等
5，注意政策风险
另外，海外房产的投资者，现在还要注意我国现在的外汇及海外投资政策。
请关注一下，中国国家外汇管理局，于2018年12月30日发布的《国家外汇管理局关于规范银行卡境外大额提取现金交易的通知》。这是与海外房产投资有关的最新的外汇法律政策。
在投资决策之前最好先了解清楚法律法规，毕竟我们做投资也要合理合法，不要为了去做海外房产投资，不小心触碰了国家法律红线。那样就得不偿失了。
在海外投资房产，这事你认为靠谱吗？欢迎关注北美土地公，聚焦北美商业地产投资案例——
北美土地公本期聚焦于“LondonHouse酒店”的项目运作，此项目3年内以5300万美元的成本(equity)，为投资者赚取超过1.78亿美元的利润，3年4.3倍回报，IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)，并一举创立了LondonHouse这个奢华精品酒店品牌。
自2016年整体翻新完成起，芝加哥的“LondonHouse”酒店在美国境内获奖无数。
LondonHouse项目主导者，JohnW.Rutledge（下文简称John)出售酒店物业后，与德国买方UnionInvestmentRealEstate签订了长达25年的物业租赁合约，覆盖酒店的管理经营权，租赁，酒店品牌使用权以及每年20%的利润分成，并仍保留了LondonHouse内21000尺(NetRentableArea)的一二层优质零售铺面资产。
LondonHouse的酒店房间平均售价打破芝加哥本地记录，许多资深酒店运营者为此大吃一惊。经此一役，John对于酒店资产运作的盛名可谓远播欧洲。John的优势是什么？团队通过哪种另类模式，实现完美的退出？
十年前，次贷危机席卷美国，市场流动性的极度缺失，给地产开发带来致命的一击。开发商即便侥幸幸免于难，也难保没有挣扎在生死线的边缘。而没有债务破产危机的机构，省时度势，明哲保身，大多选择逃离市场。
本案例主人公John却是个反例。
John选择在人群中逆行。他联合财力雄厚的有限合伙人(LP)，在银行收紧贷款，人人自危的大环境下，以全现金的形式，在火速急售的物业里挑肥拣瘦，锁定对己方最有利的销售条款。收购特定物业后，申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“(FederalHistoricalBuildingTaxCredit)，再以物业为抵押物，进行短期建筑贷款，推行一系列的项目操作。
十年后在芝加哥某商业地产活动上，土地公与John有过一面之缘。
John是“地标性建筑的翻新和改造”的主讲者之一。据John自己介绍，他于24岁创办了第一家地产公司，1994年在读商学院期间，创办了第二家公司，也是目前团队“OxfordCapitalGroupLLC”的前身。
John经历了两次北美商业地产的市场奔溃，却信奉在别人恐惧的时候贪婪。每次的危机下他不仅毫发无伤，反而逆流而上，让他在业界的影响力呈几何级数增长。
迄今为止，他参与收购开发酒店项目的总金额超过30亿美元，总房间数大约13000间，并且为投资者赚取超过12亿美元的利润。
LondonHouse原址建于1923年，是著名国家级地标性建筑，坐落在芝加哥NorthMichiganAve与WackerDrive的交界处，整体建筑面积361467平方尺，一共22层。
为了纪念原址名称”LondonGuarantee&AccidentBuilding”，也为了纪念非常著名的爵士乐俱乐部“LondonHouse”，John及其团队收购原址后，取名“LondonHouse”酒店。
OxfordCapitalGroup花费5300万美元收购旧址，以此为抵押物，获得建筑贷款拨款8400万美元，土地和改建成本共计1.37亿美元。对旧址进行内部整体翻修后，升级成为高端精品酒店，并改建一二层变成优质零售铺面资产。
项目IRR高达可怕的63%(GrossProfit,beforetaxesandfees)。毫无疑问，LondonHouse项目的运作大获成功。
土地公认为，63%的IRR来源于四大维度：
维度一：择机而动，逆向投资
选择时机无疑是一种行事的智慧，顺应潮流而动，方能大有所为。无论是北美房地产大底时的逆向投资，还是2016年市场回暖后，顺势高位抛售LondonHouse，John对于“时机的选择比努力重要”深有感悟。
维度二：在细分领域中建立“护城河”，并不断赋能拓宽
极其复杂的流程和操作，在这个领域形成了门槛，后来者很难进入，尤其是历史保护建筑的拿地上减少了市场竞争，又通过申请联邦政府的”历史建筑保护税务补助“，降低了开发成本。但即便是这支精兵，也不可避免地遇到了几个挑战：
第一大挑战——平衡超现代设计和原址本身的建筑特色。
由于旧址属于国家级地标建筑，倍受公众瞩目，团队需要承担颇多评论和压力，毕
竟“LondonHouse”坐落在芝加哥最繁华的MichiganAve，可见度高，对于市区风貌的影响巨大。最终的设计决定在建筑外部加建了22层的全玻璃钢筋结构楼宇，直接与旧址无缝隙融合。（见下图）
第二大挑战——项目运作的链条实在太长，操作细节极其复杂：北美土地公在一个媒体采访中听到John对于项目的总结，他说在复杂度10分为满分的前提下，LondonHouse酒店运作大概能打7分，不是最复杂的，但肯定不是最简单的。
John的采访侧面体现了他在复杂的运营事务上经验丰富。因此对酒店改建项目的掌控力极佳，这也是OxfordCapitalGroup在商业地产改造细分市场中的关键护城河。
虽然北美土地公本人从未参加过酒店资产的增值运作(Value-Add)，但也算是在商业地产领域小有建树，在汇集了海量资料悉心整理之后对于整体的架构有了较多了解，总结运作环节如下：
-选取具有税务补助申请资格的历史保护建筑或者地标建筑
-预估重建后物业的价值
-锁定物业目标签订合同
-向政府申请翻修历史建筑的税务补助
-政府批准税务补助款项
-以项目为单位寻找有限合伙人，募资后全现金购入物业
-以物业为抵押物申请银行的建筑贷款
-建筑工程
-在酒店竣工前后，锁定买家
-竣工——酒店开始营业
-以远高于市场价格出售酒店资产（在sale-leaseback模式下按caprate对租金估值售价，达到售价预期)
OxfordCapitalGroup欣然接受挑战，迎难而战的信心源于John本人有丰富的经验，足以驾驭复杂的酒店开发模式——在“历史保护建筑改建”的细分领域中，土地公觉得，他带领了一支头部精兵。
维度三：顶尖的有限合伙人(LP)资源
论专业程度，John合作过的LP都属于业内顶尖的投资机构。这些LP都并非单纯的财务投资者，多年深耕于细分领域，是专业的投资机构。
比如，LondonHouse案例中的LP，Angelo,Gordon&Co，就是业内顶尖的另类投资(AlternativeInvestment)机构，旗下管理~240亿美元的资产。
OxfordCapitalGroup合作过的其他LP也不例外（最有名的例子是BostonGodfreyHotel的LP——WaltonStreetCapital，管理着~110亿美元资产的老牌PE）。
这些LP利用特定非主流市场的无效性，在低波动率的情况下产生绝对回报。
此外，由于资金的需求量较小，每个项目不超过1亿美元，OxfordCapitalGroup限制每个项目只有一个LP（这种融资限制，即便在房地产行业，也颇为少见）。
好处显而易见——融资环节简单明了，减少了维护关系和教育LP的时间成本。另外，由于LP也是顶尖专业投资机构，在拿地，运营环节上，LP和OxfordCapitalGroup配合默契，互为助力。
维度四：空手套白狼获酒店管理权，重资产退出，品牌留存
另类的退出模式，实现了重资产退出，品牌留存的轻资产运作方式，相当于“无中生有”地创立了高投资回报率，长存续期的另类地产经营模式：OxfordCapitalGroup的资本运作手段，极为巧妙——寻找愿意长期持有物业的买方，通过创新型资产抛售方式"Sale-Lease-back"（出售-回租模式），进行退出。
保证高售价的同时，Oxford还能保持对于物业的控制力。短期内，不仅资金得以回笼，而且基金打造出了轻资产运营的酒店管理品牌，LondonHouse。
什么是"Sale-Lease-Back"退出模式？
土地公：买方购买酒店之后，将酒店物业长期地回租给卖方，并且由卖方负责经营酒店，支付租金给甲的模式。
资产购买方：以类似购买债券的方式购买商业地产，买下资产后不需要管理日常运营，每年从卖方得到稳定的租金收入。资产售卖方：以带长期租约的形式售卖酒店，通常情况下，资本化率会低于市场同类型物业平均水平。
最初这种退出模式流行于一些细分领域，诸如药店，便利店，轻食餐饮商铺，之后在欧洲的酒店业运用得颇多，近年来影响力逐渐延展到了美国酒店业。
通过"Sale-Lease-Back"，越来越多的酒店资产开发者，转型成为了轻资产运行的酒店资产经营者。
土地公浅析“出售-回租模式”的优势：
买方不仅获得固定收益，不负责日常经营，同时，享受土地升值后，资产估值提升。
相当于买方购买一个，带有看涨期权的，固定收益类产品。
对于卖方来说，翻新酒店后，得以高于市场估值的水平出售。
LondonHouse3.15亿美元的售价，平均酒店房间售价697000美元，按照房间均价，远高于美国地产大亨，SamZell，出售芝加哥AstoriaWaldorf（华尔道夫）601000美元的房间均价，打破了当时芝加哥酒店价格记录。
为什么LondonHouse售价如此高昂？
因为OxfordCapitalGroup在买卖合同中写入了，回租LondonHouse的条款，支付的租金高于市场水平。
由于资产价格=资产回报率（CAPRATE）x净营业收入(NOI——租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)。
CapRate（估值）不变的情况下，租金越高，资产价格也越高。
这种模式在酒店业中的推广，增加了本土酒店对于国际买家的吸引力。
国际买家不再为酒店运营烦恼，而本土卖家以此为卖点，扩容了受众群体的数量。
基于同样的原因，这种模式也增加了酒店资产对于“跨界买家”的吸引力。
虽然看似购买了酒店，但其实可以拆分为酒店物业所有权，以及一个现成的酒店管理团队。
抛开表象看本质，其实购入了一种嵌入了长期看涨期权（享受土地增值）的固定收益类产品。
另外，为了鼓励卖方更有动力地经营酒店，卖方一般享受利润分成。在此案例中，OxfordCapitalGroup享有20%的利润分成。
仅从交易的角度上来解读这个案例，其实相当地简单，就是一次知名酒店以高价转让给国际买家的真实故事。
但土地公从另类退出模式的条款上来分析，就会发现这桩买卖虽然看似双赢，在风险控制上，还是偏向于OxfordCapitalGroup。
对于OxfordCapitalGroup来说，有了无追索权的贷款(non-recourse)保护条款，承担的真实风险就只有，经营不善的情况下，押金的损失。
而对于买方来说，由于OxfordCapitalGroup可以提前终止租赁合约，酒店的经营不善则是更大的风险。
大家好，我是北美土地公。
看完土地公原创案例001关于LondonHouse的分析，大家觉得OxfordCapitalGroup的收益是否具有可复制性呢？
土地公个人认为没有。
这个项目的alpha主要源于买价的极度低估，也就是说他们作为开发商，买面粉的价格是比较低的。
考虑到这段红利期在历史上有它的特殊性，而且这种经营模式的精细化管理程度高，地标性建筑的选择范围窄，土地公认为LondonHouse所实现的IRR在未来的可复制性较低，缺乏Scalability。
如果没办法在08-13年美国房地产市场中抄底，如果在价格上没有足够的安全垫加持，土地公不建议贸然在这个细分领域进行尝试。
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海外房产投资与海外资产应如何配置？海外资产配置严格来说应该包括海外房产投资，此外，海外资产配置还包括对外投资国债，购买外汇、期货、期权、基金、在外投资建厂等等。进行海外投资，对中高资产阶级来说无非就是为了两个原因，一个是资产的增值，一个则是风险的规避。
对少数人来说，可能也有转移资产和为了拿到某个国家的公民身份的原因。尤其是在CRS开启的大背景下，海外投资为高净值投资者搭建了一座资产保值和升值的桥梁。资产配置的地域选择和货币多元化是实现全球资产配置必不可少的武器。2017年中国CRS启动，海外房产不属于个人金融资产，不在CRS信息交换范围内。这就更为中国的高净值人群进行海外资产配置提供了充分的理由。
而对于海外房产投资和海外资产应该如何进行配置的问题，这与在中国国内投资还是存在很大的差异。首先，中国的房产投资一直处于如火如荼的时期，个人投机炒房的现象已经屡见不鲜，甚至是普通百姓都开始具备炒房的意识，而不再只是资本家的游戏。房地产开发商赚的盆满钵满，在中国进行房产投资虽然有很大的赢利空间，但是在限售、限购、租售同权和房地产税开征等政策紧密出台的背景下，炒房需要更加谨慎。
当然，众所周知，鸡蛋不能放在同一个篮子里，在投资多样化的前提下，也可以考虑将资产进行海外投资，但是这要在专业的指导下，必须首先对投资意向国具备充分的了解，了解各国的国情和国家政策，分析各国各地区政府对海外投资的态度取向，在这些前提下再根据自身的投资意向和安排对资产进行配置。如此，才能既规避风险，又实现资产增值。
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