早春三月，迎来了一个不错的开局。

楼市传来好消息，3月份开始正式进入新的房贷利率机制。

关乎所有买房者的切身利益，需要专门给大家讲清楚。

这个从去年就开始提，到今年3月开始正式落地的政策，会对我们产生什么影响呢？

从3月1日起，有商业住房贷款的人必须做一道选择题：是将自己的房贷利率转换成LPR加点，还是选择固定利率？

按照央行的要求，你必须在8月31日之前做出选择，而且只能选择一次。这次选定之后，以后都不能改了。

不懂LPR以及房贷换锚新政的，可以复习：一个利好2亿人的变革。

看完之后，我们先来确定一个要点：哪些人必须要做出选择。

再来解读这项政策以及决定是否要转换。

这次调整针对的是“参与贷款基准利率定价的存量浮动利率贷款”，这个存量很重要。

过去房贷利率是以“贷款基准利率”作为定价基准的，在这个基础上上浮或者下调一定的比例。

一个简单的计算利率方法是：房贷利率=贷款基准利率×（1+浮动）

比如，二姐18年在上海买了套房，当时的基准利率是4.9%，首套房贷利率是在基准利率的基础上打9折。

那么我每年的房贷利率就是4.9%×（1-10%）=4.41%。

合同签订后，贷款基准利率会随着国家政策的变化而变化，但是浮动比例就保持不点了。

假设2019年贷款基准利率变为了4.8%，那首套房的利率则会变为4.8%×（1-10%）=4.32%。

但是在2019年10月，央行推出了LPR基准利率改革。从10月8日实施之后，买房子，房贷利率都跟着LPR走。

即在2020年1月1日之前签订的商业房贷，只要不是按照LPR利率计算的，都属于存量房贷。

而这些存量房贷，必须在8月31日之前做出选择，是转换成LPR加点还是选择固定利率。

房贷换锚，无疑是2020楼市的最大变局之一。

所谓换锚，就是将既有房贷（上面提到的“存量房贷”）转换为“LPR”模式。

未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌，都要视LPR利率而定。

LPR在我国诞生了已经有5年时间，指的是贷款市场报价利率。是央行为了让利率更加市场化而推出的一个工具。

而LPR是18家商业银行每个月在MLF利率的基础上加点报价形成的。

即LPR利率=MLF利率+风险利润加点。

其中MLF利率由中央银行决定。

18家银行会根据MLF利率情况和自己对市场的判断，每个月20日报出LPR利率。

去掉最高和最低，剩下的算术平均，就得出最新的LPR利率。

LPR分为1年期LPR和5年期LPR，前者主要针对实体企业，后者主要面向房地产。

转换成LPR之后，你的房贷利率就变成了：房贷利率=LPR利率+固定加点。

固定加点（可为负）=原合同执行利率-2019年12月的LPR（五年期4.8%）。

这个要怎么理解呢？

还是上面的例子，二姐的2018年买房时的房贷利率是基准利率4.9%打9折，实际利率为4.41%。

那我转换成LPR之后，固定加点=4.41%-4.8%=-0.39%。

最新的房贷利率=最新的LPR-0.39%。

还有另外两种情况：原本就为基准利率和基准利率上浮。这里我就不赘述了，同样的算法。

看到这里，你肯定也发现了，4.8%这个数值非常关键。

因为它决定了固定加点的数值，加点=实际房贷利率-4.8%。

简单来讲，就是看最新的LPR是比4.8%高还是低就行。

如果低于4.8%，浮动划算，如果等于或者超过4.8%了，那么固定划算。

我们都知道，自去年8月LPR利率机制改革之后，央行在有条不紊地下调LPR利率。

房贷基准利率之前是4.9%，2019年8月20日降到了4.85%;2019年11月20日，4.8%；2020年2月20日4.75%。

短期来看，利率应该是不断走低的。目前经济压力大，央行不断放水，贷款利率理应更低。

另外在全球经济普遍下行的背景下，利率持续走低是不可逆转的趋势。

我们可以看看发达国家和地区的利率水平，日本、瑞士、欧盟等发达经济体已经是负利率了。

所以，二姐的建议就是尽量选择跟随LPR浮动。

当然如果你当初的房贷利率是明显低于房贷基准利率的。

比如打7折或者打8折，并且你对未来的LPR利率下降的预期不是很高。

那你可以选择固定利率，这样如果将来LPR上升，你就可以规避房贷利率上升的风险。

同样地，如果LPR下降，也就和你没关系了。

目前，已经有包括工商银行、农业银行、建设银行等24家主流银行公布了房贷利率转换的通知。

办理期限就是从2020年3月1日开始，到2020年8月31日结束。

如果你不办理，银行会默认为你随LPR浮动，以后也就改不了了。

选好之后，利率是从下一个重定价日开始变化，而不是立马变化。

而重定价周期最短一年，你也可以约定两年、三年、五年……

很明显选择一年更划算一些，这样如果当年LPR利率下降，房贷利率也会跟着下降。

如果你的周期长了，别人利息减少了，你还是不变，那多亏啊。

对了，公积金贷款是不参与这次房贷利率改革的，这属于政策福利，利率远低于商业贷款。

目前公积金贷款利率一直维持在3.5%左右，是你能借到的所有贷款产品中利率最低的，没有之一。

如果你是公积金贷款，就不用问了，不会变！