Tom 2011年撑得住的十只地产股
2011年撑得住的十只地产股 更新时间：2011-2-14 9:22:34 导读： 万科：2011年 主动减速 保利地产：圈地强销 两年目标千亿 荣盛发展：立足三线城市拓展 栖霞建设：资金充裕 新开工面积超去年 金融街：深耕高端商业地产价值 满心期待在2010年等待房价下跌而出手的人们又失望了，过去一年中，中国的房价在严厉的政策调控下依然在涨。未来一年，中国的房地产市场将如何演变？在这个偏重于政策导向的市场，了解政府的意图，我们就会知道，中国的房价不会跌，而是将继续上涨，只不过不会大幅上涨。2011年，地产调控政策势必延续，在1月27日国务院再次出台地产调控的新国八条，但即便是房产税的开征也难以对房价和房市产生趋势性的影响。经验告诉我们，观望期过后，将会是成交量的上升，这意味着房地产股票或许会迎来不曾有过的投资机会。 房产税是最后的牌 目前，对于房地产市场的最大压力来自可能愈发严厉的行业调控政策，然而，在经济增长的目标下，调控政策在2011年将存在放松的较大可能性。2011年，中国在出口、消费、投资这三大方面的增长都将面临压力。这将使得政府不得不继续依赖房地产行业作为经济增长的实际支柱，尽管在十二五规划中，敏感的房地产行业并未列入支柱产业。出口方面，人民币升值将仍是比较确定的事件，按照目前的市场预期，2011年人民币升值幅度预计将达到5%左右。再加上全球经济的不确定性，中国的出口将继续面临压力。消费方面，物价过快上涨使得居民消费意愿下降，尽管物价高企使得消费名义依然有高增长，但扣除物价因素的实际增长率存在下滑风险。投资方面，城镇固定资产投资增速连续13个月逐月放缓，房地产投资、新开工增速已连续6个月逐月放缓。通胀的压力不容小视，若政府继续严控房地产，将会使得房地产市场的资金继续流向其他领域，从而加剧其他产业的流动性，导致通胀的进一步恶化。另一方面，为了控制通胀，政府正采取行政手段控制物价，而这必然是以牺牲部分产业的增长为代价的，构成对经济增长的压力。在这种局面下，适当放松房地产调控力度，保证经济的增长和物价的稳定，也许会成为管理层不得不做出的选择。实际上，除了处于试点阶段的房产税，房地产调控政策的靴子基本已经落地，在限购、限贷、土地购置等现有政策基础上进行针对落实情况的巩固相对可靠，即使出台更严厉的措施，效果也未必佳。至于房产税的开征，预计其对于房地产市场的影响也将有限，毕竟政府在考虑征收标准时依然要考虑到对经济增长的负面影响。另外，加息虽然会提高房地产企业的融资成本，但是，在目前开发商负债率和资金链不成问题的情况下，高企的融资成本只会让开发商将这一块转移到购房者身上，从而进一步推高房价。 房价依然不会跌 尽管在2010年的大多数时间中都处于严厉的政策调控之中，但房价仍在上涨。去年12个月中，全国70个大中城市房屋销售价格只在6月份环比出现了1%的小幅下跌，其余月份有9个月为环比上涨，两个月环比持平。这不免让期待房价下跌而观望的人们失望，2011年，根据多部委的官方表态，房地产调控政策还将延续，并且部分地区已经试点开征房产税，调控力度有更加严厉的趋势。这是否意味着2011年的房价将下跌呢？首先，政府希望房价下跌吗？答案并不一定是肯定的。在中国，居民的所有资产中，房产占所有资产名义价值的62%；在各级政府所拥有的实际资产中，土地使用权是仅次于税权的一块资产，甚至在某些地方政府，土地使用权的出让收益超过了地方税收收入。2010年前11个月，北京、上海、大连、天津和杭州五大城市的土地出让金总额与财政收入之比分别达到了44%、48.9%、84%、94%和133%。房价下跌，意味着地方财政收入的大幅缩水，也意味着大部分中国居民名义财富的大幅萎缩，这不符合政府自身和经济发展的根本利益诉求。在中短期内，房地产是政府必须依赖的重要产业。因此，让房价下跌绝非政府的意愿和目的，之所以目前政府采用了严厉的调控政策，正如调控目的所言，是为了避免房价过快上涨。而之所以防止房价过快上涨，并非政府害怕房价的上涨，而是政府担心过快上涨后的大幅下跌，那是政府避免要出现的状况。房价持续而缓慢的上涨，才是政府最希望看到的房地产市场。其次，房地产商会降价吗？这个答案是否定的。房地产商降价的前提是成交量的极度萎缩导致大量开发商资金链吃紧，而现在的情况远不至于如此，甚至说，开发商的负债和现金状况非常良好。到2010年第三季度末，在扣除预收款后，房地产上市公司的资产负债率仅有47%，净负债率也只有58%，均低于风险境界线。短期现金流方面，货币资金/短期有息负债为1.75，远远高于2008年0.8~1的水平，表明全行业有着非常良好的短期和长期偿债能力。同时，我们还计算了上市房企对经营的保障能力，2010年第三季度末，行业现金/上一年营业收入为0.73，虽然低于2009年同期的0.89，但要远远高于2008年同期的0.52，也要高于2007年同期的0.68。因此，从房地产开发商的角度来看，他们并不需要为了缓解现金压力或偿债风险而降价销售。至于需求，这从来不是个问题，只要中国的城镇化没有结束，城乡二元经济依然存在，社会保障的差距依然巨大，城市的住房需求就依然是刚性的。在经过了近一年的观望之后，购房需求可能在2011年上半年再次集中释放。综合以上，政府并不希望房价下跌，开发商也不存在降价销售的必要，调控政策保持严厉但预计将出现一定放松，在刚性需求依然强劲的基础下，2010年中国房价有望继续保持小幅稳定的上涨。 两大投资方向 成交量是衡量房地产公司业绩预期的晴雨表，2011年，我国房市成交量大幅上升的概率较大。根本的原因在于，城镇化发展、城乡保障体系差距以及人口红利等多因素使得城市新增住房需求保持强劲，而直接原因是，2010年处于观望的购买需求将在2011年释放。事实上，在2010年12月，我国商品房销售面积就达到了1.87万平方米，在年内首次超过了房屋新开工面积，表明市场开始走向活跃，潜在需求开始释放。因此，2011年房地产公司的业绩在房价小幅平稳增长、交易量上升的情况下，将取得优于2010年的表现。这对房地产上市公司构成了投资机会。具体来看，房地产上市公司存在两个方面的投资机会，其一，为二三线城市开发商，其二，商业地产有望迎来繁荣期。目前，我国的城市化率约为45%，远低于欧美发达国家，城镇化建设加速将大幅提高城镇居民购房需求。十二五规划提出，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民、以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。在这样发展方向指引下，中小城市的发展提速将提高二三线城市的房地产行业发展速度。2010年，中国二三线城市及中西部地区的房地产市场明显好于一线城市。2011年，这一趋势预计将延续并进一步巩固。因此，二三线城市的优势开发商在2011年将具有不错的投资机会，此外，商业地产有望迎来繁荣期。一方面，商业地产基本不会受到目前的政策调控影响，更重要的是，受到通胀的影响，商业地产无论是交易量还是租金价格水平，都将存在很大的提高潜力。 10只地产股可期待 根据Wind资讯提供的券商分析师一致盈利预期，2011年，上市房地产企业营业收入将同比增长34%，净利润的同比增幅则将达到40%。在机构方面，2009年二季度末，基金对地产股的配置额占股票持仓市值的比重超过10%，随着严厉的调控政策展开，机构从2009年下半年开始纷纷降低地产股配置比重，至2010年三季度末，机构持仓比重大幅降至3.7%，比标配低了0.5个百分点，居历史低点。因此，2011年地产股将不存在机构的抛售压力，一旦市场回暖引发机构增持，板块行情值得期待。房地产公司的增长潜力，就其自身而言，主要决定于项目的储备量，然而，受数据获得所限，我们无法获得各上市公司的项目储备数据。退而求其次，我们认为，决定项目储备量的仍为公司的资金实力。因此，我们将房地产上市公司资金对销售的保障能力作为衡量增长潜力的重要依据，结合当前估值水平，我们筛选出2011年最值得期待的10只地产股，它们是：万科A、保利地产、金融街、华发股份、荣盛发展、滨江集团、万通地产、栖霞建设、中天城投、格力地产。其中，作为国内商品住宅市场的龙头企业，万科和保利地产依靠资金和品牌优势，近两年来正加速在二三线城市进行布局，目前，两家公司的市盈率分别只有16.6倍和15.8倍。金融街作为商业地产龙头企业，将充分受益于即将到来的繁荣期。而其余7家公司，均为二三线城市的房地产开发领军企业，并且，与历史估值相比，它们目前的估值都很低，未来有很大的估值回归空间。
万科：2011年 主动减速 2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。如果前几年二三线城市的房价上涨，还有着城镇化这个比较合理的理由，那2010年二三线城市房价翻番式的猛涨，就真有点疏于防范了，犹如洪水般向二三线城市奔腾的资本，很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。2009年1月还给首套房贷利率打七五折，2010年就没有了。又是限购，又是限贷，又是房产税，又是重申土地出让期满后无偿收回。一位银行高层人士向《投资者报》记者诉苦，地产调控的政策，同样受到银行业的高度关注，正所谓牵一发而动全身。毕竟，根据央行和国家统计局的数据，2010年银行新增贷款中，房地产业信贷占了1/4，远超去年同期水平。一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才下眉头又上心头。如果调控真的让房价下降40%，似乎就到了银行难以承受之重。2010年年中，不是做过房价下降对银行的压力测试吗？对于记者的提问，上述人士感叹，那是测试下降30%啊。实际情况或许是，2010年第四季度，楼市销售再度良好，年中一度冷清的土地市场，也重新放量，与房地产信贷紧绑的银行，似乎又要被架上政府调控的案板。如果2011年的房地产调控继续高压，担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中。甚至，如果限购令进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市，销售和购地突进的万科，日子恐怕不会比今年好过。 一个月花三个月的买地款 2010年11月就完成千亿销售额的万科，让人兴奋，毕竟，这本是四年内应该完成的目标。于是，我们看到，2010年12月，万科以161亿元购进了21块土地，在11月，这个数字还是7块，2009年12月，这个数字也仅为8块。去年12月一个月，万科买地就花了161亿元，相当于全年购地款的22%，也就是说一个月花了三个月的钱。12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%，比购地第二多的8月份，还多了近一倍。2010年一年，万科购买的土地，快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价，也在2007年新高后，重创新高。齐鲁证券称万科2010 年新增建面预计可供公司两年开发，不过，基于的条件是2011年开工量达到1500万平方米以上。但是，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，万科仍要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积，提高到2011年1500万平方米的计划开工面积，很难让人不捏把汗，虽然，2010年二三线城市的狂热，让万科实际开工面积远超原定计划，可是2011年，二三线城市是否还能一如既往的狂热，实在是决定开工量的关键。 激进的合作 值得深究的是，万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称：2010年万科75%的销售收入来自合作项目。2010年12月新购的21块地，10块是合作项目。2010年全年，91个新增项目中，50个是部分权益，超过一半。万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示：经过多年积累，万科的信用得到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。虽然万科内部人士称，万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是，仍然有质疑声音认为，万科与大大小小投资方，无论是国内外、央企、民营，还是个人，都有股权合作。身处一线的开发公司，与当地的手握资源者合作，似乎也很顺理成章。就连国际资本，尤其是欧洲资本，都在通过香港，以各种方式进入中国寻找投资机会。合作，无疑是出成绩的快捷方法。只是，这种在狂热中迅速结成的连理，如果外部环境掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，不能不令人担忧。万科2010年表现出的激进，或许与郁亮的放权有关。万科总部、区域、一线的三级架构体系，是以简洁、快速和集权著称，拿地、财务融资、人事都集中在总部，只是相对过去总部决策、区域执行的格局，现在4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权，又让投资者多了一层担忧，总部的策略是否能执行下去，一旦发现风险的苗头，总部对于区域和一线公司，又是否控制得住和快速刹车，就像万科不拿高价地、不囤地、不捂盘的口号说起来简单，但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说，不拿地却是关系生死存亡的问题，要克服利益的诱惑，又谈何容易。如果说一个公司在激进中出了什么问题，一定是内部控制出了问题。一位金融界
总裁向记者总结了一个普适的管理道理：一线的人员，受业绩驱动，更容易做出激进的行动，如果没有严格的内部控制，问题就控制不住。 王石下令放慢速度 应该是意识到万科的激进，万科的精神领袖王石在千亿销售面前，很快出来表态：2011年万科销售额不允许超过1400亿。万科内部人士称：1400亿是按照增长20%来计算，将更多注重发展的质量，虽然过去25年，万科净利润的复合增长率超过30%。王石虽然下月将赴美游学，但是万科战略层面的把控，仍是王石的职责。王石近日在媒体上阐述企业目标和结果时，多次提到：不能为了大而大，如果资源整合能力不适合做大，为了做大而大，最后的结果一定很不好。就是有做大的能力，但是为了大而大，只争朝夕，就有点拔苗助长。同时，王石给万科，定下了健康丰盛而非第一的目标。或许也是因为明白在内部推进的困难，王石已经给万科下了死命令。记者走访万科的那日，万科正在举办2011年新年年会，不知道万科各个层级的精英们，又是如何理解王石的放慢和持续。只是，楼市高压政策持续下，证券市场的投资者应该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。保利地产：圈地强销 两年目标千亿 关于房地产的调控仍在继续，但保利地产仍让关注它的投资者感到其霸气十足。在完成了2010年销售额超50%的增长后，作为激进派的代表，保利地产是否会放慢脚步？答案是否定的。记者多方采访得知，圈地、强销还将是保利地产2011年的主旋律。依靠雄厚的土地储备和资金保障，保利地产具备了强大的增长动力。而其盈利能力，也将在未来股价的长期走势中得以体现。 继续囤地 保利地产无疑是2010年最凶猛的房企。2011年1月11日，保利地产公布了2010年的销售业绩：全年销售额不仅同比增长超过50%，而且大大超出公司年初定下的500亿元销售目标。公告显示，在2010年1至12月，保利地产实现签约面积688.39万平方米、签约金额661.68亿元，分别同比增长30.7%、52.53%。虽然不及万科的千亿成绩辉煌，但已足以使公司坐稳行业的第二把交椅。在销售大幅增长的同时，保利地产在土地上继续保持激进的态势。1月21日，在上海举行的一场土地拍卖会上，保利地产以26.57亿元的价格拿下了一宗当天成交总价最高的宝山区地块，溢价156%，折合楼面价13445元/平方米。据记者统计，2010年全年，保利地产共新增项目47个，新增建筑面积1786万平方米，涉及总土地金额约558亿元，接近销售额的8.5成。其中仅在2010年最后一个月，保利地产就斥资103亿元在北京、广州、苏州、绍兴和长春等城市拿下8幅土地。而在其拿地凶猛的2009年，也仅新增土地储备1338万平方米，地价款总计460亿元。保利地产的囤地规模可见一斑。不仅如此，2011年保利的拿地规模还将在2010年的基础上增加。一位接近保利地产高层的人士向《投资者报》透露。对于房地产企业而言，土地无疑是最为重要的资产。在2010年的调控中，行业龙头公司的市场占有率稳步提升，依仗的便是傲人的土地储备。在这一方面，保利地产表现尤为突出。根据贝塔咨询合伙人杜丽虹的一份报告显示，保利地产上市至今的业绩增长中，81%的增长来自于结算面积的扩张，13%来自于售价的上升，6%来自于毛利润率的增长。不难看出，土地资产不断扩大为保利地产提供了增长的动力。而在未来，保利地产的重资产成色仍将愈发浓厚。数据显示，保利地产2010年12月份新增6个项目合计建筑面积达156万平方米、总地价款103亿元、楼面地价6628元/平方米。公司购地支出环比大幅增长，楼面地价更是创下近几年新高。根据保利地产2010年中报显示，公司拥有4530万平方米的土地储备和在建项目，而加上2010年下半年已获得的土地资源，尚余开发和结算资源在5000万平方米左右，足够保利地产5年左右的开发结算量。此外，保利地产的项目布局重心更偏向于二三线城市。预计在2011年以调控为主题的市场中，二三线城市将成为楼市的有力增长点。而丰富的土地资产，将有助于保利地产的市场占有率进一步提升。与此同时，持有型商业资产的增加，将是保利地产未来发展的一大趋势。保利地产证券事务代表黄海接受记者电话采访时表示，尽管现阶段持有商业地产的回报率，一般低于住宅开发的回报率，但对于保利来说，持有部分商业地产是必须的，因为它能提供持续的现金流入。根据公司计划，未来的3年内，保利地产预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。 图谋千亿 虽然近年来增长势头迅猛，但今天的保利地产仍然将自己定位为成长型企业。2010年，公司提出了3~5年再造一个保利地产的目标。不过业界更关心的是，蓬勃发展的保利地产能否在今年取得万科的千亿战绩。政策调整下的市场波动时刻都在挑战保利的规模性成长目标。不过在西南证券分析师肖剑眼里，保利地产是最有希望迈入千亿级销售额房企中的一个。万科公告显示：万科在2009年的销售额为634亿元，2010年为1081.6亿元，提前4年完成其千亿目标。而2010年紧随万科的保利地产销售额恰巧也在600亿元水平，何况公司在2006年7月份整合后上市时，年销售额仅有40亿元，其增长速度大大高于万科。因此保利地产2011年的业绩被理所当然地寄予厚望。实际上，保利地产与万科在运营模式上颇为相似：在拿地和销售上采取以销定产--参考存货去化率来制定拿地计划。并以当年拿地，当年开工，次年销售的准则进行开发和销售。因此，2011年，此前大量购地的保利地产销售规模也将达到新高。根据中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云估算，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米。如果按照2010年9128元/平方米的销售均价计算，这部分销售面积可至少实现800亿元销售额。一旦销售均价上升，或者2011年的新开工面积部分转化为可售资源，其销售额达到
千亿也并非不可能。由于楼市面临调控压力，地产分析师更愿意用相对保守的30%作为销售额增长速率。民生证券就预计，保利地产2011年推盘量将增长40%，销售额将增长30%，预计销售额可达到800亿元。而按照3~5年再造一个保利地产的计划，公司2011~2012年的业绩锁定性较强，各项指标年增长率最高不会超过30%，即2011年销售额约为800亿~850亿元。尽管如此，千亿销售额距离保利地产仍不遥远。公司在2009年和2010年新增权益建筑面积超2800万平方米，将在接下来的两年间集中释放。保利地产董秘办一位工作人员预计：2011年将超1000万平方米开工量。因此，千亿销售额最迟在2012年内也将实现。 风险需控 当然，投资者对于房地产板块最大的顾虑在于市场的不确定性。政策波动必然会对房企业绩产生影响。不过对于保利地产而言，坚持不囤地、不捂盘、不惜售的快速周转策略，已经在调控政策频出2010年政策频出的市场环境下展现出竞争优势。而这也是其近年来高成长性的基础。区域布局方面，保利地产通过结构调整来降低调控风险。2009~2010年新增项目中，公司在成都、长春、中山等二三线城市占比明显增加，目前70%以上的土地储备在一线城市以外。高盛高华证券研究报告认为，保利地产在非一线城市的土地储备和净资产价值占比分别达到了76%和54%，高于61%和45%的同业均值，预计这些区域的合同销售表现将好于一线城市。然而，保利地产因快速扩张而产生的高净负债率也令很多投资者担忧。不过截至2010年三季度，保利地产的现金余额为人民币137亿元，远高于43亿元的短期贷款以及第三季度新增加的72亿元的长期借款。在最严厉的宏观调控的围追堵截下，开发压力将考验保利地产的资金链。但高盛高华分析师却认为，在调控背景下房企融资渠道收紧，保利地产借款不断增加反映出公司强大的融资能力。投资者报朱艺 金融街：深耕高端商业地产价值与新晋商业地产企业相比，金融街作为较早进入这个行业的代表，已经开始深挖这个行业的真正价值。去年11月26日，金融街与巴黎老佛爷百货公司签了20年的租赁合约。这是老佛爷在亚洲的第一家直营店。随着老佛爷百货的进驻，金融街商业地产的步伐越迈越大。金融街常务副总高靓认为，西单广场位于西单商圈，西单每天人流量可达30万人，相比其他不在传统西单商圈内的百货商场有更大优势，再加上老佛爷在巴黎上百年的历史，其拥有很好的品牌组合、管理经验与人才优势等等，都将提升其在北京百货商场中的竞争力。实际上，西单区域是原来金融街西套区域。1月12日，西城区发改委主任吴向阳对媒体表示，今后5年，西城区将以金融街为核心，把白塔寺、西单和南闹市口地区成为金融街的配套区，预计新增面积将达600万到700万平方米。目前，金融街的项目主要集中于北京、天津、重庆和惠州四地。其中，在京津渝三地，金融街已有成功的商业地产项目。申银万国认为，这使公司在同一城市继续获取土地时会有很大优势，并且地方政府往往愿意将一些大地块交予开发。金融街扎根于京、津、渝等地区，主要从事北京金融街区域的写字楼开发，同时还做高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套项目，其中持有北京核心商圈约70万平方米，升值潜力较大，同时还受益于金融街西扩工程。除了优势明确一线城市北京的项目外，公司在天津和重庆两个二线城市的项目也进行的非常顺利。天津的津门、津塔两个项目已经成为天津的地标建筑。金融街2009 年获得了津门津塔附近的65 万平方米的大地；而天津和平区为数不多的后续地块，公司也将是有力的竞争者。此外，金融街借助自己长期经营商业物业的经验，以及与金融类租赁客户维持的长期关系，为重庆江北城金融中心项目成功引入平安、中国人寿、国开行和华夏银行四家大型金融企业。金融街2010 年获得了同处江北区的观音桥两地块，总建面积达到130万平方米。此中可以看出，金融街手握的项目大多是位置优越的高端项目。开发这些项目，显然需要大量资金，就目前来看，金融街的融资能力似乎并不足以支持其在核心、中心城市的中心区域发展此类业务。在这种背景下，第一大股东的改制对于金融街控股而言是长远利好。去年12月22日，金融街公告称，第一大股东北京金融街建设集团已经由全民所有制企业改制为有限责任公司，公司名称变更为北京金融街投资有限公司，金融街投资的注册资本也将由1.6199亿元变为21亿元。金融街高层人士1月25日对《投资者报》表示，大股东改制利好于公司未来加速发展，并能解决之前项目过快发展的资金问题。去年，商业物业走出金融危机的阴霾，金融街的酒店入住率和部分写字楼的出租率都显著回升，幅度在10%~20%；但受租约时间及北京写字楼集中供应的影响，租金基本没有变化。相比之下，新落成持有物业的公允价值变动，对利润表的贡献更大。不过申银万国提醒投资者金融街是目前A 股房地产公司中，少数对投资性物业采用公允价值法记账的公司。金融街采取此方法的初衷是因为金融街区域内物业价值较高，增值较明显，但这也使得其业绩和其他同类上市公司相比，缺乏一定的可比性。荣盛发展：立足三线城市拓展 立足中小城市并进行低成本运作的廊坊地产公司荣盛发展成立以来一直以拓展三线城市为主要目标，但这并未妨碍这家中小房企的快速成长。荣盛发展截至2010年三季度末的现金净额为18.44亿元，虽然远不及地产大佬万科和保利的数百亿现金，但还是让投资者看到了较强的运营实力。正因为资金充裕，荣盛发展自去年11 月下旬开始在土地市场连续发力，分别通过招牌挂形式在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211万平方米的土地储备。截至2010 年12 月16 日，公司当年新增项目累计权益建筑面积在541万平方米，公司年初制定的600 万平方米拿地计划接近实现。从销售总量看，公司去年前三季度销售已超2009年全年。2010年前三季度公司实现销售商品、提供劳务收到的现金60.03亿元，同比增长49.65%，已超过2009年全年的59.84亿元。 而且公司预收款项稳步增加。去年三季度末公司拥有预收款项53.47亿元，与年初和第二季度末相比，分别增长了37%和17%。良好的销售和较多的预收款项为公司业绩提供了保障。事实上，荣盛发展的成长性自上市以来充分显现。2007年登陆中小板时，这还是一家市值不到50 亿、土地储备只有300万平方米且发展前景饱受质疑的小地产公司。三年过去，现在已一跃成为市值超过180亿，土地储备近1400万平方米的地产企业，项目分布也增至16个中小型城市。正是经过2007至2009 年间的连续2次融资和3年快速拿地扩张，公司度过了闪电式的粗放生长阶段，目前已在全产品链、地产蓝海和更广阔的城市进行拓展，正站在第二阶段精细化集约生长的发展起点上，因此被业内称作10年前的万科。公司目前土地储备丰富，并且拿地成本低。2010年以来公司总计花费32.29亿元在沈阳、临沂、唐山等中小城市购得12块地，增加权益建筑面积328.23万平米，新增项目整体的楼面地价为983.67元/平方米。按天相投顾报告估计，截至2010年底公司拥有权益未结算面积约为1450万平方米，按2010年275.68万平方米的计划开工面积计算，这些土地可供公司开发5年以上。丰富的储备保证了公司未来发展的需要，较低的成本将对公司未来的盈利能力提供保障。在融资模式方面积极拓宽渠道，也是公司资金充实的另一保障。2009年公司在传统商业银行融资产的基础上，实现了信托融资，并完成了定向增发。2010年9月公司拟成立荣盛泰发投资基金管理有限公司，针对公司所属的房地产项目设立和发行房地产投资基金。尽管三线城市房价上涨有限，但在一二线城市房地产受政策调控的当下，荣盛发展项目不受影响。由于中小城市低地价、低房价的特点，开发商拥有较少的土地增值收益，主要靠成本控制，而荣盛发展正是以低成本、高周转在市场立足。据公司一名项目经理表示，为更好地控制成本，公司不仅有自己的销售团队，还有从事园林、门窗、装饰等业务的子公司，形成了较为完善的房地产开发产业链。不过，由于公司推行刚好，及时的资金使用原则，强调对资金杠杆的充分使用和资金的高速周转。这使得公司资产负债率一直较高。三季报末公司资产负债率为75.05%，扣除53亿预收账款后，有息负债率为44.9%。2010年前三季度，荣盛发展实现营业收入45.8亿元，同比上升110%，实现净利润6.1亿，同比增长58%，实现每股收益0.42元。
栖霞建设：资金充裕 新开工面积超去年 今年的开工项目将多于2010年。栖霞建设有关人士日前对《投资者报》记者表示，公司的现金流比较充裕，足够支持新开工项目的建设。不过由于房地产受政府的调控因素比较大，因此，公司一方面抓紧有关房地产项目的建设，另一方面也在寻求转型，比如通过持有物业运作商业地产项目，通过股权投资取得收益等，通过多元化发展以取得多方面的稳定盈利。栖霞建设是一家布局在苏南核心城市的中型区域性开发商。其发展战略是定位于立足南京三小时经济圈、挺进长三角地区。目前商品房项目储备主要分布在南京、苏州和无锡等地。栖霞建设曾经是股市上的明星企业。一位不愿透露姓名的房地产行业分析师向记者透露，但是在2007年，公司在南京和无锡拿了高价地后，一直没有开发，再加上股票大势不好，栖霞建设的股票也就一落千丈。不过日前栖霞建设有关人士向记者表示，位于南京和无锡的高价地块将在今年上半年开发。随着地价的上涨，当年的高价成了目前的低成本。与此同时，栖霞建设所拿下的面积达120万平方米的保障房项目也将于今年上半年开工。栖霞建设有关人士告诉《投资者报》记者，保障房的建设虽然利润相对较小，但是会形成稳定的收益。上述栖霞建设人士向记者表示，这些项目的开工，意味着今年的开工项目将会超过去年。而在资金方面，该人士表示，公司的现金流比较充裕，再加上银行贷款的支持，因此对项目的开发不存在资金压力。而在销售方面，虽然去年一季度对销售影响比较大，但是自去年四季度以来，随着南京等地土地价格的进一步走高，公司的销售也出现了回暖。东海证券桂长元分析师向记者表示，由于房地产项目的结算有八到十个月的滞后期，如果2010年的公司销售还行，那就意味着2011年公司的业绩也将不错。中金公司也认为，公司未来在南京将积极参与到保障房建设之中，而苏南周边项目将随着当地市场向好有望维持较好的销售表现，中长期来，公司将维持稳定成长。不过，在商品住宅的开发和销售受政策影响较大的情况下，公司已经在尝试多元化的发展。以分散单一的商品住宅所带来的风险。桂长元向记者表示，一方面，公司开始试水持有型物业。去年1 月，公司的全资子公司南京卓辰投资有限公司出资1.1 亿，完成了对百安居栖霞店的收购事宜。公司希望将此建材超市出租，以获取稳定的现金流。栖霞建设有关人士认为，虽然商业地产的收益在目前的占比还很小，但是，向商业地产发展，是公司策略的转型，扩大持有物业在公司总资产的比例将是公司发展的方向。另一方面，多元化项目储备方式将降低公司经营风险。公司以控股迈燕平台、合资南京电子网板科技股份有限公司等契机，积极试水城中村改造，尽管体量小，但是，为储备土地资源开辟了新路径。
金融街：深耕高端商业地产价值 与新晋商业地产企业相比，金融街作为较早进入这个行业的代表，已经开始深挖这个行业的真正价值。 去年11月26日，金融街与巴黎老佛爷百货公司签了20年的租赁合约。这是老佛爷在亚洲的第一家直营店。随着老佛爷百货的进驻，金融街商业地产的步伐越迈越大。 金融街常务副总高靓认为，西单广场位于西单商圈，西单每天人流量可达30万人，相比其他不在传统西单商圈内的百货商场有更大优势，再加上老佛爷在巴黎上百年的历史，其拥有很好的品牌组合、管理经验与人才优势等等，都将提升其在北京百货商场中的竞争力。 实际上，西单区域是原来金融街西套区域。1月12日，西城区发改委主任吴向阳对媒体表示，今后5年，西城区将以金融街为核心，把白塔寺、西单和南闹市口地区成为金融街的配套区，预计新增面积将达600万到700万平方米。 目前，金融街的项目主要集中于北京、天津、重庆和惠州四地。其中，在京津渝三地，金融街已有成功的商业地产项目。申银万国认为，这使公司在同一城市继续获取土地时会有很大优势，并且地方政府往往愿意将一些大地块交予开发。 金融街扎根于京、津、渝等地区，主要从事北京金融街区域的写字楼开发，同时还做高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套项目，其中持有北京核心商圈约70万平方米，升值潜力较大，同时还受益于金融街西扩工程。 除了优势明确一线城市北京的项目外，公司在天津和重庆两个二线城市的项目也进行的非常顺利。天津的津门、津塔两个项目已经成为天津的地标建筑。金融街2009 年获得了津门津塔附近的65 万平方米的大地；而天津和平区为数不多的后续地块，公司也将是有力的竞争者。 此外，金融街借助自己长期经营商业物业的经验，以及与金融类租赁客户维持的长期关系，为重庆江北城金融中心项目成功引入平安、中国人寿、国开行和华夏银行四家大型金融企业。金融街2010 年获得了同处江北区的观音桥两地块，总建面积达到130万平方米。 此中可以看出，金融街手握的项目大多是位置优越的高端项目。开发这些项目，显然需要大量资金，就目前来看，金融街的融资能力似乎并不足以支持其在核心、中心城市的中心区域发展此类业务。在这种背景下，第一大股东的改制对于金融街控股而言是长远利好。 去年12月22日，金融街公告称，第一大股东北京金融街建设集团已经由全民所有制企业改制为有限责任公司，公司名称变更为北京金融街投资有限公司，金融街投资的注册资本也将由1.6199亿元变为21亿元。 金融街高层人士1月25日对《投资者报》表示，大股东改制利好于公司未来加速发展，并能解决之前项目过快发展的资金问题。 去年，商业物业走出金融危机的阴霾，金融街的酒店入住率和部分写字楼的出租率都显著回升，幅度在10%~20%；但受租约时间及北京写字楼集中供应的影响，租金基本没有变化。相比之下，新落成持有物业的公允价值变动，对利润表的贡献更大。 不过申银万国提醒投资者金融街是目前A 股房地产公司中，少数对投资性物业采用公允价值法记账的公司。金融街采取此方法的初衷是因为金融街区域内物业价值较高，增值较明显，但这也使得其业绩和其他同类上市公司相比，缺乏一定的可比性。
