John 买地过猛 绿城再陷偿债期
买地过猛 绿城再陷偿债期 更新时间：2010-6-11 0:02:32 特约记者 陆彬杰 发自上海
2009年是绿城集团起死回生之年。
这一年，绿城足球队由于广州、成都假球案，得以重返中超，而绿城地产得到了工行信托融资，摆脱“外债门”危机。
然而，进入2010年，绿城又陷入新一轮的偿债期。年初，绿城已回购了一笔2007年发行、期限7年的高息债，金额4亿美元。5月18日，绿城有一笔本金总值22亿元人民币的可换股债券到期，债权方是纽约梅隆银行，绿城已准备赎回该笔债券，但没有透露此次赎债资金的具体出处。
事实上，绿城巨额负债经营的方式一直受到业内诟病。尽管去年楼市大热，绿城中国的净负债率已经由2008年底的140%，减缓至2009年底的105%，但在地产上市公司中仍属高位，而今遇到史上最严厉的楼市调控，无疑是对绿城高负债模式的考验。
巨债压顶
根据绿城公布的财务报表，今年1-4月份，绿城实现销售金额达人民币143亿元，较去年同期增加170％，但绿城集团仅完成全年目标的21%，明显低于内房股同行30%的平均水平。更主要的是，绿城的资金压力仍然较大。
绿城中国被认为是在港上市的内地地产公司中杠杆率最高的公司，2009年耗资456亿元激进拿地，占合同销售额的88.8%。这使绿城的“资本承担”高高在上。
绿城中国总裁寿柏年向时代周报记者表示：“今年我们又买了一些土地，地价90亿元左右，如果我们接下来不买地，今年绿城大概要付200亿元的地价款，到现在为止，绿城已经支付了100亿元。”
今年又是绿城最花钱的一年，绿城集团在建项目达102个，新开工面积将超过800万平方米，在建面积将超过1200万平方米，仅次于绿地和万科。
寿柏年认为，目前的负债对于绿城而言是安全的，并且是有效率的。他告诉时代周报记者：“现在负债率计算并非十分合理。因为买地的时候，绿城出一半的钱，银行出一半的钱，其中绿城的净资产不会增加，相反负债是一定会增加的。”
“绿城这种方式，在市场好的时候，完全可以凭借销售业绩，回笼资金，进一步扩张自己的土地储备。但这种高负债经营模式，一遇到宏观调控，就存在较大的资金压力。”佑威地产研究机构分析师陆骑麟向时代周报记者表示。
绿城上市前负债率400%，2008年底也高达140%，很多分析机构预期2010年、2011年绿城的净借贷比将达到141%和126%。尽管绿城董事长宋卫平表示“只要迅速开发销售，就不会有任何风险”，但在楼市调控背景下，“迅速开发销售”成为开发商不得不面对的难题。
或出让项目
“绿城受到宏观调控的影响较大，绿城的楼盘基本属于高端项目，此次宏观调控对高端项目影响比较大；同时，绿城拿地的成本向来比较高，房价回调余地不大。”易居中国分析师薛建雄向时代周报记者表示。
事实上，绿城在售的豪宅已经遇冷，如位于杭州九堡板块绿城旗下的“丽江公寓”三期开盘，均价为3.3万元/平方米，一举推出了两百多套房源，截至5月26日，成交仅几十套。
2010年绿城的项目中，1/3在一线城市，在调控背景下销售将面临很大的挑战。有投行分析认为，绿城今年以来新开盘房源的销售率呈现下降趋势，前四个月平均销售率从去年下半年的82.8%跌至65%。
绿城并没有放弃今年的买地计划。“如果完成670亿元的销售目标，加上今年不买地，绿城年底会有300亿元的资金，还是非常充裕的。当然今年是要买地的，公司会评估调控的影响，决定我们的土地购买量。”寿柏年向时代周报记者表示，“我们也会根据市场变化来控制工程开工的进度。”
寿柏年同时表示：“绿城95%以上的资产是住宅和土地，公司变现能力非常强。资金一旦发生问题，可以通过合作变现，我们有大量的战略合作伙伴，他们有钱。如果我们出让一些项目股份，他们还是非常乐意接受的。”
危机边缘
事实上，绿城已陷入了高额负债的泥潭之中。今年初，绿城与工商银行达成信托协议，共融得资金16.87亿元；与平安信托达到协议，共融得16亿元资金；与中泰信托达到协议，共融资10亿元。
“绿城的信托计划，属于高额融资，与工行达成的信托，年利率高达14%，这也显出绿城急需资金。”上海五合国际总经理邹毅向时代周报记者表示。
对于海外融资，绿城已经变得非常小心了。“绿城负债率高，合作项目多，境外投资者不喜欢高负债以及合作策略。所以我们目前没有在境外资本市场融资的计划，今年会扩大与银行和其他信托机构的合作。”寿柏年告诉时代周报记者。
但绿城年报显示，因与信托有关的金融衍生工具公平值改变，绿城中国去年亏损7900万元人民币。
穆迪助理副总裁、分析师曾启贤认为：“考虑到绿城的高风险偏好、进取的购地战略及较高资产负债表杠杆率，会继续将其评级限制在B级低段。”
一个重要的背景是，绿城在上轮调控濒临被收购边缘，全靠调控政策逆转才转危为机。
