Adam 北京退房潮暗涌 部分项目10月出现集中退房
北京退房潮暗涌 部分项目10月出现集中退房 更新时间：2010-10-30 8:06:58 2008年以来，每一次楼市调控之后，必然会随之出现一拨退房潮。国庆前后，以限购、首付比例提升等为主要内容的“二次调控”出台，接下来，会有新的退房潮出现吗？ 贷款难题 北京10月份的退房数据确实已经有些显眼。 北京房地产交易管理网数据显示，一些项目在10月后出现了集中退房现象，盘古大观退房15套，长安8号退房10套，K2海棠湾有13条退房信息，沿海赛洛城住宅项目有4条退房信息。 10月以来的新政果真带来如此迅速、明显的影响吗？观察这些退房记录发现，所退房屋的签约时间，基本上都在数月之前，以今年4月份左右签约的居多。 由于签约后再退房涉及到多方面利益的交涉，如开发商、银行等，成功退房往往是在数月之后。由此可见，10月集中出现的退房数据，大多反映的是4月之后楼市调控的影响。 对于购房者来说，他们为什么要选择退房，调控政策又带来了哪些变化？ 程晓的退房行动还在继续。今年4月初，程晓看中了位于马驹桥的融科香雪兰溪的一套房子，总价150多万元，因为对房子和贷款条件都比较满意，他当时就签订了购房合同。 之前，程晓购买过一套房子，此次购买的是他的第二套房。在4月初签订购房合同时，“新国十条”尚未颁布，销售人员表示，二套房首付20%也能办下贷款。于是程晓当时就支付了约31万元的首付款，正好在他的承担范围内。 然而，情况很快就发生了变化。贷款还没有办下来，4月底的楼市调控开始了，5月份，程晓接到通知，二套房首付提升至50%，这样他需要支付的首付款超过75万元，比之前增加了40多万元。 之前支付的首付，几乎是程晓全部的积蓄，一时上哪儿再筹40多万元呢？面对超过支付能力的首付款和楼市调控的风险，程晓决定放弃购买这套房。 但问题很快就出现了，程晓向开发商提出无力承担首付，希望解除合同，开发商并没有同意。程晓支付的30多万元首付也在开发商处，拿不回来。 五六月份，无奈的程晓委托律师，正式起诉开发商要求退房。 今年10月14日，程晓退房一事终于在马驹桥法庭开庭，但一审并没有结果，接下来还要等待二审开庭再审理。 随着一系列调控政策的出台，围绕银行贷款出现的问题，正在成为阻碍购房者购房的最主要原因，而退房案也往往出在信贷环节。 北京盈科律师事务所律师陈晓华是程晓的代理律师，目前陈晓华正在代理的退房案有好几宗，程晓一案是因二套房首付比例提升引起，除此之外，还有三个案件，一个是第三套房限购引起，一个是因购房者在香河买房但没有本地纳税凭证无法贷款引起，一个是因购房者在4月新政前同时买了两套房其中一套无法获得贷款引起。 新变化 10月份以来，北京的信贷政策还在发生新的变化，其中最主要的一个不同之处，即首套房首付从20%提升至30%。这意味着，一些在国庆之前认购房屋的首次购房者，接下来必须面对首付从20%上升至30%的事实，如果无法补交10%的首付款，则极有可能导致新的退房案例出现。 不过，陈晓华表示，目前还没有接到因首套房贷款比例上升而导致的退房委托。“政策出台之后，对市场产生影响会有一个滞后性，可能在接下来的几个月，这种案例会出现。” 北京市天依律师事务所律师商兴明在2009年就成功代理了数起退房案件，今年4月以后，也代理过退房案件。他表示，今年的退房案件集中出现在4月新政之后，现在还没有因10月调控而新增的案例。 可以预见的是，4月份之后的退房者，在经过几个月的努力之后，退房成果会在最近几个月逐渐显现，而因首套房比例增加而出现的新退房者，则会紧随其后。 近日，通州区法院的一项判决结果，引起了多方的关注。 一名购房者在今年4月17日于通州选购房屋一套，并支付定金5万元和预付款5万元。这是该名购房者的第三套房。随后楼市新政出台，第三套房贷款受阻，购房者无力购买，但开发商拒绝退款，购房者上诉至通州区法院。 近日，通州法院对此案一审判决结果为：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，现在合同已无法继续履行，应予解除。由此，退房人胜诉，开发商也应返还其定金和预付款共10万元。 “通州区法院认为，新政属于‘无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化’，这可以构成合同无效。”商兴明表示，这给众多类似情况的退房者提供了信心。 中原地产三级市场研究总监张大伟表示：按照北京市场的一般情况，期房能够获得贷款，一般是在签约后两个月左右，最长的需要半年以上，按照最近三个月约2万套商品房期房成交中50%为首套房计算，最少有5000套以上购房者需要补交一成首付。“首付从两成变三成，对于购房者而言，意味着前期购房成本上升了50%，这对于很多刚性需求来说，压力非常大。”张大伟说。 中原地产认为，退房潮可能在四季度出现，并将主要集中在签了认购书而未网签者，以及交了定金而未过户者中。 调控带来的信贷紧缩，直接推动了这类退房的产生。某商业银行住房信贷负责人对本报表示，贷款紧主要是因为没规模了，并不是银行不愿意放，个人房贷一直被监管部门视为高风险业务，但实际上其不良率在所有贷款品种里远低于其他贷款。 张大伟表示，其实退房的一个根本原因，还在于对房价的预期。“如果房价继续上涨，购房人会首先想方设法筹集资金补充首付，而不会优先选择退房；但如果接下来房价开始下跌，那么这部分人极有可能会优先选择退房，而不是筹集首付。”张大伟说。 接下来几个月，房价的走势，将会成为此轮退房潮是否会出现的决定性因素。相关文章：房产大幅缩水燕郊投资者密集抛售二次调控满月北京部分楼盘积累客户消失2/3京沪多家银行证实首套房贷最低利率上调至8.5折业绩超预期上市银行三季报“得劲”三季度房贷增速大幅减缓马修-温克勒：联邦救助透明化至关重要银行业：中长贷为主房产开发贷增速不减银行业：中长贷为主房产开发贷增速不减CNBC：银行业将因止赎问题损失至少970亿美元美政府曾阻止美联储就贷款信息披露进行上诉
