Olivia 上海交通大学不动产管理的两大密钥：运营&金融 | 观点
上海交通大学不动产管理的两大密钥：运营&金融 | 观点 上海交通大学上海高级金融学院
【MBAChina网讯】
由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海举行。
其中“不动产管理”专题讨论由山森街资本创始合伙人、亚洲房地产研究院执行董事李洁女士担纲主持，华泰证券地产首席分析师陈慎先生，炬诚置地总裁康红恩先生，杭州新天地集团董事长刘文东先生，宝龙酒店集团总经理夏国跃先生参与讨论。
相信运营的价值，期待证券化的开启
华泰证券地产首席分析师 陈慎先生
资本市场对房地产的态度代表对行业的整个判断，我总结了三点相信：
第一要相信调控政策的定力。7月政治局会议提出来不拿房地产作为短期的刺激工具，整个行业进入平稳的格局，不会大涨，也不会大跌；第二是相信市场的韧性。中国的整个城镇化的空间非常大，没有买房的人有很多，有改善需求的人也很多，未来中期之内地产行业的需求空间依然存在；第三要相信未来运营的价值和力量。在融资管控、限价限购等政策下，住宅开发的投资收益率会有所下降，这是一个好的时机让大家注意力转向运营价值、市场空间，未来运营的价值会逐步体现。
资管行业进入了新的阶段，在商业或者不动产管理运营能力提升以后，结合一定的资本产品的配合，供需双方会迎来比较好的时代。中国商业地产根本不缺资产，缺少的是好的运营团队和资本支持。今年一度传闻中国的公募REITs试点要推出，到现在我们希望市场的参与者呼吁，响应这个方面的事情，可以大力度地推进中国证券化的开启。
通过平台克服中小房企的困难
炬诚置地总裁 康红恩先生
未来房地产行业的洗牌过程中会出现强烈的分化，让广大的中小房企面临三难：投资难，开发难，融资难。随着规模房企拥有的资源越来越多，中小房企的能力建设，资源建设，系统建设都面临很大的困难。这些困难靠什么弥补？破局的办法就是我们要用市场化的手段，用平台的模式解决中小企业发展问题。
我们用市场化的手段，用股权投资的方式，共同的去让这些股东进入到我们的股东会议，董事会，投资决策委员会。这个平台体系，强调的是去中心化，每一个企业按照出资比例实现权利，行使权力。用网状结构让股东和股东之间、股东和平台之间进行自我迭代、进化、学习、整合。
关于退出，第一要考虑流动性，中国房地产未来，不管是想做什么产品，流动性是非常重要的；第二要考虑安全，最主要是要主动管理，要真正的体现技术含量。今天的房地产金融核心问题不在于创造多少产品，而是在于每一种产品底层逻辑是否安全，主动管理的意识、手段是否到位。
不动产的运营要做好高度、厚度与广度
杭州新天地集团董事长 刘文东先生
杭州新天地集团的定位是“城市复合产业运营商”，专门做不动产的运营，打通文商旅全产业链，使文商旅互为因果、正向循环。
在价值观的角度，新天地集团要求所有的员工要有三个敬畏，第一是要敬畏城市和土地，新天地认为，做城市更新必须很好地留住城市记忆，所以力争让每一栋房子都有档案，老房子，新房子，每一套房都不一样，这也是新天地集团向脚下这片土地表达敬畏的最好手段；第二是要敬畏历史和文化，文商旅中，文化是灵魂，也是激活商旅的根本。在新天地集团的项目中，文化的痕迹无处不在，有的是工业遗存，有的是国际演艺，有的是母城记忆，都是独一无二的；第三是敬畏客户和规则，首先要洞悉客户的要求，了解行业的动态，而敬畏规则不光是一种教养和风度，更应该是一种习惯。在新天地集团的价值观里，还有一个很重要的经营理念：精品导向，精益运营。集团力争通过精益运营，使得每一个项目都是独一无二的精品。而这其中，三个敬畏是企业的精神源泉。
杭州新天地中央活力区这个项目，新天地集团打磨了十年，文化定位是工业遗存，要求一定要有文化高度。其中，如果说新天地中央活力区是一顶皇冠的话，太阳马戏就是皇冠上最闪亮的那颗珍珠。太阳马戏是加拿大国宝，在拉斯维加斯做得很成功，有丰富的经验，集团和太阳马戏合作，符合商业配套，又有文化的高度。对于整个新天地中央活力区来说，太阳马戏就是画龙点睛的最后那一笔。
另外做运营必须要关注现金流，运营过程中，必须重视文化的传承与打造，但是不要被文化的情怀蒙蔽，在平时的运营中一定要注意现金流。新天地集团一直控制着一个比较健康的资产负债率，保证充足的现金流。集团的商业地产现金流很好，商业部分是做的厚度，商业是文商旅产业链中的主体，厚度要打牢。
旅游的模式在中国很难做，因为波动性很大，淡旺季非常明显，这种模式对资本不太友好，成本很高。旅游方面我们没有特意做，是自然形成，是走的广度，旅游是一种顺其自然后的水到渠成。
新天地集团的文商旅产业链中，文化是高度、商业是厚度、旅游是广度，若要经营好，商业模型首先要搭好，不能有刻意的偏颇。最后强调一点：做运营的人，最重要的两个字就是“坚持”，坚持特色，抵制诱惑。
酒店地产需要运营和金融两个翅膀
宝龙酒店集团总经理 夏国跃先生
酒店是长期投资的产业，中国的酒店绝大多数是作为地产被动附带出来的一个投资项目。酒店人均产值低，投资回报差，不被重视，但为什么可以存在一两百年？因为有另外的属性在里面，资产的增值、对社会带来的价值、对公司带来的价值是无穷的。
对这个产业我们近期该怎么做？首先就是将运营管理和资产管理结合起来，运营管理是短期内要做的，我们要争取每平米的收益高于竞争对手，高于资本成本，争取做到6%以上的回报，争取8%，让这个资产在资本市场里有价值。
未来、长期要做的事情是资产管理，我们更注重是投资开始的定位到规划，到成本控制，到运营怎么定价，做什么产品。
运营是基础，只有良好的运营产生最高的平效化价值，这个酒店的资产才有价值。更重要就是要插上翅膀，这个翅膀就是金融。金融的翅膀加上另外一个翅膀运营，这两个翅膀加在一起，酒店资产才可以起飞，酒店真正投资的价值才可以体现，而不是只能等着慢慢的升值。
* 注：根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。
