autumn 上海新“房产税”方案悬念引起关注
上海新“房产税”方案悬念引起关注 更新时间：2010-6-6 0:01:40 复旦大学金融与资本市场研究中心主任 谢百三教授
一、“房产税”报中央后，上海房价松动下滑
在一次次严厉调控政策后，在风传上海新房产税方案已上报中央之后，上海买卖双方处于紧张的观望之中。买方，担心这次宏观调控又像前几次那样空调，调了半天调不下去，越调越高,而现在房价已开始下调，没准是买进的最佳时机。而卖方出现了恐慌心理，成交量大幅萎缩六成――七成，价格也明显下行。持有多套房的投资客大量抛售，有的地方已出现10％跌幅。
尽管高档房影响较小，但世贸滨江花园也出现5％左右的议价空间。前期上涨过快的外环热点区域，抛盘大量出现，使二手房挂牌量上升10―20％，有的大幅降价。南汇、宝山、松江房价都出现环比下跌，下跌最明显的是长寿路板块，中远两湾城再度遭遇投资客集中抛盘，有的下跌10―15％。二手房比上月下跌10％左右。新政出台一个半月后，投机需求被明显遏制，成交量明显萎缩。
二、新“房产税”版本多多，引发人们种种担心猜测
1、大众“物业税”版本：
正和笔者分别参加过的上海“头脑风暴”、天津卫视、凤凰卫视“一虎一席谈”三次节目中，财政部科研所所长贾康、中央财经大学税务研究所院长刘桓等透露的意思那样，像他们心中的物业税：①第一套免征，第二套征。②商业性经营性住房先征，一般住房则先从豪宅、别墅先征起。对大户型先征。
关于这一方案，其弊病笔者已分析过多次，一是我国居民只有房产使用权，无土地所有权，征收此税，法理不通。二是评估成本太高，耗费人力太大，且一定出现大量寻租现象。三是一定会引起百万家“假离婚”。四是它必须经由人大常委会，开人代会投票表决，则未必通得过。
2、上海传说新“房产税”版本之一：
借用原房产税条例，做一修改。市场传言为：主要内容是①以市场估值确定房产总价；②采用过去改革的渐进式方案：老人老办法，新人新办法。即在此次新房产税出台以前已买进住房，无论几套均不征税。此外，对今后的新房，人均70M2以下的不征，人均70M2以上的多余房要征税，税率为估值现价的千分之八。即第2―3套房，房价400万的，年缴3.2万税。
如果真有此方案，会出现如下反映：①人们普遍会质问其公正、公平性，对新买房者是否严厉了。②原本希望从征房产物业税能查出一批贪官现在会落空了。③对房地产市场的调控打击依然很大，买新房，炒新房之热情被泼了冷水，但不像“新老同征”那么反映激烈。④这一方案客观上保护了老房东的利益，并使一批贪官无法被追查。
三、上海传说新房产税版本之二：
对市场传说之版本之一做重大修改，即①仍以市场估值来确定房地产总价。②人均70M2以下不征，即户均三人在210M2以下不征。③老人新人，老房新房都要征，但第1―2套普通房不征，第三套都要征税。④税率为估值总价的千分之八。
如真是这一方案，则①从一定程度上体现了相对的公平、公正。②但对房地产市场冲击会很大的，房地产市场价格会急剧下跌、萎缩。③如从严征税，必暴露、打击一批贪官，有利于廉政风暴与“打黑”运动。
但笔者不明白此税和物业税有何本质区别，不都是从总价千分之八交税吗？老百姓付出的钱是一样多啊。物业税是新税种，要全国人大批准，而新房产税换个名字就不用批了？
此外，对经济打击会很大，钢铁、水泥、铝、铜、家具、玻璃、石灰、运输、汽车各行业会打击很大。上海“土地财政”马上会被冲击。各地靠卖地来还银行贷款的借贷财政也会面临重大冲击。
总之，调控房价是对的，但方案之设计要小心翼翼，如履薄冰，如骑虎背。要考虑宏观、微观方方面面的关系与利益。当然，市场传言往往不准，人们还要看最后国务院批下来的方案，再做研究。
本周股市：在2521――2592点一带徘徊，成交量严重萎缩，分别为891亿、818亿、709亿、764亿、617亿；人们处于等上海新房产税下达的担心和无望的观望中；股指期货一族，还在做空，他们离开中小板市场，去投机了；作用是负面的，中小板、创业板屡屡破发，一个好端端的一级市场，成了良莠不齐，臭鱼烂虾和活鱼兼有的大卖场。在“市场化”的旗号下，人们不用负任何责任，上市公司、中介商、投行以圈到现金为乐，至于你们百姓以后被深套、亏损，全然不管。“市场化”啊！谁让你申购新股啊！华泰证券从发行价20元跌倒14元了，有关系的方方面面不内疚吗？发新股，市盈率还很高很高，这样下去，股市何日会好？人们对股市何日有信心？
