John 万科再预警：一线城市很危险
万科再预警：一线城市很危险 更新时间：2010-5-1 8:50:56 经济观察报 廖杰华/文 从2007年的“拐点论”到2010年初的“轮回论”，地产老大万科的一言一行总是牵动着市场和同行的神经。如今，受宏观调控不断严厉的影响，万科对楼市的判断在措词上更谨慎。在3月1日发布的2009年年报中，万科对楼市的判断是“缩量”和“短期内市场不确定性和成交的波动性”。在4月 27日发布的一季报中，万科对楼市的看法出现了一些变化：“政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。”
万科一季报也对市场发出了明确的预警：一线城市成交大幅下挫，很危险。数据显示，在万科一季度销售面积中，2009年楼市最为亢奋的珠三角同比下降45.1%；长三角同比下降33.9%；环渤海则同比下降0.1%；而位于中西部的二、三线城市则同比增长了 43.1%，这为万科提供了一定的缓冲空间。
对于饱受质疑和批评的2009年，民众或许将为万科平反――对于一个销售额超过600 亿的公司而言，不管是低潮还是亢奋，稳健才是硬道理。
预警一线城市
珠三角销售面积与去年一季度相比下滑45.1%，长三角销售面积同比下滑33.9%。尽管单个季度的销售存在很多偶然因素，但万科的一季报所透露的信号仍然让许多人颤栗。
万科的警报也在资本市场拉响，和其他房地产股一样，万科的股价也在近期楼市调控中暴跌，从4月2日的9.77元到4月28日收市时的7.78元，不到一个月其A股市值蒸发接近200亿元。
数据不会撒谎。一季报显示，报告期内，万科累计实现销售面积124.2 万平方米，销售金额150.9 亿元，分别比2009 年同期下降18.5%和增长23.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积27.0 万平方米，销售收入41.6 亿元，同比分别下降45.1%和7.2%；长三角市场实现销售面积26.8 万平方米，销售收入30.6 亿元，同比分别下降33.9%和14.9%；环渤海市场实现销售面积45.0 万平方米，销售收入56.6 亿元，同比分别下降0.1%和增长93.7%；中西部市场实现销售面积25.4 万平方米，销售收入22.1 亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。
万科的数据只是房地产市场的一个缩影。
4月27日，中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21 个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大，环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌 38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师认为，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。
销量的下滑并不是突然而至。万科3月实现销售面积50.7万平方米，销售金额63.1 亿元，分别比2009年同期减少29.8%和增加2.8%。这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。
这也不是万科第一次对一线楼市预警。
2009年12月，王石在“2009复旦大学EMBA同学会年会”上表示，自己对房价的上涨也感到惊讶，尽管现在中央一道道地对房地产下限令，但今年一年放了10万亿元的贷款，产生资产泡沫也是必然的，因为房地产商品是非常特别的。
王石在当时表示，据统计，现在某些一线城市的楼盘销售80％是投资者，这是很可怕的。 “目前全国二、三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”
谨慎的老大
一季报显示，一季度万科实现净利润11.3亿元，与2009年同期相比增长46.5%。万科执行副总裁肖莉表示，2010年万科将继续坚持稳健的项目发展策略，应对市场可能出现的各种变化。
万科在一季报中称，政策的出台将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将会结束，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。另一方面，由于市场是一个高度复杂的体系，某一因素的改变可能引发错综复杂的连锁反应，再加上中国幅员辽阔，各地发展阶段和市场情形也千差万别，行业能否就此结束2007年以来的剧烈波动，走上健康平稳的发展轨道，将有待事实的验证。
万科董秘谭华杰表示，尽管政策出台的具体时机无从预料，但从2009年下半年开始，万科已经注意到部分核心城市房价上涨过快的现象，并开始着手调整自身的投资策略。
在2009年中期报告中，万科对土地市场进行了这样的描述，“尤其核心城市，再度呈现激烈的竞拍场面”，“核心城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，则在一定程度上加剧了竞争的激烈程度，使得部分项目的地价带有较强的预期成分”。所谓“较强的预期成分”，实际上已经隐含了土地市场过热的判断，也正是从这一判断出发，万科先后提出了“宁可错过，决不拿错”，“万科没有志在必得的项目”，“发挥战略纵深优势”等一系列投资策略，并将拿地重心向二、三线城市倾斜。
这一投资策略在2009年的市场氛围下无疑显得有些保守。如果从拿地金额和同期销售金额的比例来看，万科在大型开发企业中处于比较低的水平。2009年万科的销售金额继续蝉联冠军，尽管开发规模大，但根据克尔瑞的研究报告，年末万科的土地储备量排名并没有进入行业前十。
市场分析人士认为，2009年万科的新增项目大多位于市场比较稳定的二、三线城市，这些城市的房价、地价相对于一线核心城市更加稳定，由于新增项目大多具有较好的区位条件，盈利能力比较有保障，这种投资布局使得万科在市场出现波动时具有更强的抗风险能力。
在万科2009年的业绩推介会上，谭华杰也表示，政策环境方面会发生变化，成交量这个走势在年内有不确定性，需要继续观察。因为万科在投资上保持了充分的谨慎，现金流是正的，所以公司的现金流非常稳健。如果行业的资金面趋紧比较明显，对万科来说，在土地市场上面临的趋势比 2009年更好一些。
年初预定的庞大的开工面积反映出了万科谨慎中的乐观。万科预计2010年新开工面积855万平方米，同比增长 52.5%。
万科一位内部人士对记者表示，万科看好2010年以后的市场，今年大量开工，而竣工量有限，这就意味着万科在渡过了今年的宏观调控期后，将有大量房源上市。
戴德梁行综合住宅服务董事吴健也有类似的看法，由于新开工到竣工需要两年时间，万科2010年新开工面积扩大主要是看好未来市场，但也跟万科在二线城市扩张有关。
不过，不管2010年调控如何变化，万科的业绩已经有了充分的保证。一季报显示，截至报告期末，公司尚有433.3 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约458.4 亿元。其中合并报表范围内已售未结面积393.4 万平方米，合同金额423.3 亿元，这为2010 年业绩奠定了良好的基础。
万科式应对
作为中国房地产市场的带头大哥，当楼市前景不明时，许多人希望听到万科的声音。实际上，万科早已表明了态度。
2009年，万科600多亿的销售额，32.1%的净利润增长率成为公司历史上的新高，但相比其他公司在楼市暴涨中动辄翻倍的业绩则失色不少，排在第二位的绿城年销售额已达510亿元，保利、中海也分别以430亿元、413亿元的业绩紧随其后。因此，在2010年的众多楼市预测里，“踏错步”的万科能否坐稳行业龙头宝座成了一大看点。
“必须承认，万科确实没有预测到2008年底到2009年初的政策逆转，以及随之而来的市场V型反转。对于这一偶然情况，公司并不后悔。如果回到2008年年初，万科还是会做出同样的决定。”谭华杰表示。
在中银国际的分析师田世欣看来，万科是较早做好市场调整准备的地产公司。他的依据是：一季度万科销售的产品中，90平方米以下中小户型的比例为56％；去年全年至今年一季度，总共拍得土地权益地价款仅为378 亿元，仅占同期全部合同销售收入的48％；虽然也出现了经营性现金净流出0.62 元，但资产负债率和净负债率仍然保持在68.1％和36.4％的低水平上，手持货币资金179 亿元，为下半年土地市场调整时逢低买入做好了准备。以万科的谨慎态度，其在调整市场中的表现通常好于一般地产公司。
一季报显示，中西部市场实现销售面积25.4 万平方米，销售收入22.1 亿元，同比分别增长43.1%和81.3%。事实上，从2008年开始，万科就已经有意识地避开一线城市土地市场“地王”的纠缠。年报显示，万科已经进入全国30多个城市，在布局上也是一线、二线、三线并重。在区域布局方面，万科在珠三角、长三角、环渤海和中西部区域的结算面积占比分别为31.5%、 29.2%、27.8%和11.5%，在结算收入中的占比分别为34.0%、31.3%、24.9%和9.8%。
另外，2009年年报显示，从销售额指标看，在本次调控的一线重点城市中，深圳的份额是10.77%，广州8.98%，上海9.37%，北京4.95%，合计不到35%，而对比国内大地产商50%的平均水平，万科有其优势。
在谭华杰看来，万科转战二、三线城市，有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈，高溢价成交情况频频出现，万科在拿地方面比较谨慎，主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下，二、三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。”
万科总裁郁亮则估计，今年销售面积上，环渤海区域可能会和长三角、珠三角差不多，从金额上，因为环渤海价格可能会偏低一点，大概会占到1/4左右。郁亮还表示，未来万科三个区域鼎足而立，加上成都、重庆、武汉、西安等西部城市也会迅速成长起来，万科的整体布局更加均衡。
对于最近几年的稳健，郁亮的解释是，“万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示，“规模越大反而会使收益水平下降，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益。”
另外，今年1月，万科宣布，随着国家对保障性住房的日益重视，万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试，这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。
