John 万科曲线进军北京CBD 均价或达8万
万科曲线进军北京CBD 均价或达8万 更新时间：2010-4-8 13:19:53 万科集团将成为位于北京CBD核心区域的赢嘉中心的新主人，并有意将其改造成高档商住楼。一旦成功，赢嘉中心的出售均价或将达到8万元/平方米。
每经记者 吴文坤 发自北京
北京CBD东扩引爆了周边的房地产市场。除了周边新盘房价应声而涨之外，还有地产商盯上了已有CBD区域的旧楼改造。
《每日经济新闻》昨日获悉，位于CBD核心区域的赢嘉中心正在悄悄地改变着主人，地产大鳄万科集团将从中信地产手中接手，并有意将其改造成高档商住楼。目前双方已经确定了基本意向。
在CBD核心地段进行如此大规模的改造无疑是京城第一例。业内人士分析，一旦成功，赢嘉中心的出售均价或将堪比“长安8号”，达到8万元/平方米。
改造已在进行
赢嘉中心位于东长安街南侧，东三环国贸桥东南角。该中心B座门前搭起了高高的脚手架，一片热火朝天的施工景象。
“这个楼已经不出租了。”门口的保安告知此楼正在进行装修，原有的租户绝大部分在年初就已经搬离。一楼电梯口墙上也贴满了已搬离公司的新办公地址告示，日期基本上显示为1月末。
在现场施工的拆除工人陈伟则表示，拆除早在去年底就已经开始了，目前B座7层以上已经被拆除完毕。“不仅仅是内部，接下来外墙也要进行拆除和重新装修。”陈伟透露，他所得知的信息是，这栋楼未来要被改造成高档公寓和写字楼，基本工作应该在2010年底结束。
记者随后以租房者的身份来到A座15层挂着“中信地产”标志的物业中心，被告知当前出租业务已暂停。
中信地产早有去意
在CBD区域地产行情火热的大好时机，为什么中信地产却要退出？《每日经济新闻》记者了解到，这与赢嘉中心的特殊历史有关。
资料显示，赢嘉中心曾用名为“三立大厦”及“富裕隆大厦”，由赢嘉置业发展有限公司在2001年底建成。不过，由于该开发商在2006年与中信嘉华银行有限公司发生了借款合同及担保合同纠纷，赢嘉大厦最终被查封并于2009年9月被拍卖。北京富士比拍卖行有限责任公司当年9月12日刊发的拍卖公告显示，该楼盘的评估价为112286万元，第二次拍卖底价为95000万元，拍卖保证金两亿元。
业内人士猜测，由于中信嘉华银行为中信控股有限公司的全资附属公司，和中信地产同属于 “中信系”，后者有持有物业的运作经验，因此最终接盘，不过价格无从得知。
中信地产由此获得了近5万平方米建筑面积的所有权。包括赢嘉中心A座9-17层 建筑面积6362.39平方米，用途为综合。B座整栋建筑面积42686.2平方米，用途1-4层为商业、5-24层为综合、地下1-2层为车库、地下3层为办公及设备用房。
然而，尽管属于CBD的黄金地段，但赢嘉中心并没有给中信地产带来很好的业绩。
“赢嘉中心的写字楼格局比较老，而且整个地段因为有一航集团以及周边写字楼的低租金水平拖累，继续保持原有格局运作的话，收益也不会高。”中易安担保公司市场总监徐东华对《每日经济新闻》表示。
记者昨日调查发现，与旁边的招商局大厦相比，赢嘉中心的租金确实比较低。一位中介人士告诉记者，现在招商局大厦的租金水平在220元/月.㎡，而赢嘉中心A座为160元/月.㎡，而且价格还能压低。另外，后者此前的出租率也不到70%。
知情人士透露，在接手后不久，中信地产就曾经打算退出，当时的底价是1.9万/㎡左右，不过当时并没有实质性的进展。
万科或改建高档商住楼
中信地产退出意向确定后，接盘方开始浮出水面。
《每日经济新闻》昨日获悉，北京万科已经基本确定接手，可能通过目前进行的大规模改造将赢嘉中心转变成高档商住楼。
“我们意向基本已经确定，进一步的内容还有待谈判。”北京万科内部人士昨日也证实了这一消息。
业内人士分析，乐意接手赢嘉中心与万科当前在CBD核心区域并无楼盘有直接关系。此外，徐东华认为，万科接手最重要的原因是因为此楼盘未来发展可期。
“商业运营万科不在行，住宅是他的专长。”徐东华表示，改造成商住项目完全有可能盘活赢嘉中心，万科接手应该也是考虑到了自己在住宅领域的运作经验和实力，而且，赢嘉中心的格局也比较适合进行住宅化改造。
上述万科内部人士对改造成高档商住项目一事未予置评。但对于接手一事，他持十分肯定的态度，“在这个地段有房子，卖什么类型都可以。”
陈伟透露，他听到的说法是，在拆除完成后进行的重新装修将投入2.8亿元。考虑到当前单价应高于2009年的1.9万元，加上购置价格、改造价格、内外装修成本等几项，万科拿下此楼可能高达15亿元。
“这个项目就和二手房一样。”徐东华分析认为，万科操作此项目的周期应该不会太长，而且根据该楼预售许可，此类房屋用途为综合，因此，不会存在违规情况。
据了解，此次改造可能只针对B座，由于A座是当时赢嘉置业和南航集团联建的，南航占了现在的酒店部分以及赢嘉的8层以下，当前并没有改造迹象，未来是否有变不得而知。
旧楼改造成开发新模式？
“万科此举也与当前市场发生变化有关。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于当前利润率较低，万科也在寻求转型，加大对市中心项目的追求力度，并增加持有物业的数量。
此前万科只专注于住宅开发，但是现在也已经开始尝试商业地产。徐东华认为，此次万科在北京CBD的动作也透露出一个信号，在核心区域拿地越来越难的今天，改造旧楼获取市区优质地块也将成为一个发展模式。
杨红旭则认为，万科此举有点类似于潘石屹去年8月收购上海烂尾楼SOHO东海广场，据了解，上海的东海广场整体出租率已经达到82.5%。而在潘石屹接手之前，该项目的出租率仅30%左右。
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