autumn 万科转型重商主义
万科转型重商主义 更新时间：2010-11-29 8:57:17 极有可能在2010年提前实现“千亿跃变”的中国地产龙头房企万科，刚刚在武汉市场宣布降价，还没来得及将降价的战火全面点燃，又在土地市场重新燃起了硝烟。 11月15日，万科和央企五矿置业联合体以约52亿元人民币的价格拿下北京唐家岭两幅地块，随后在11月16日，万科董事长王石突降北京万科，参加工作会议。 在中国房地产市场调控暴风骤雨之下，万科的一场华丽变奏已然如剑出鞘。 拿地转型 合作转身 据万科内部人士透露，完成千亿元销售目标在即。改变出国计划来到北京万科参加工作会议的王石淡淡地说，完成千亿元销售目标只是万科的中转点，“2010年只是万科稳定持续发展的元年，2020年万科的发展态势才会显现出来”。 万科过去这1000亿元是建立在住宅开发基础上的，面对中国房地产市场变幻莫测的现状，万科似乎不再安于住宅开发一条道。 近日，万科集团旗下的成都万科公司刚刚与四川南充市顺庆区政府“闪电”签订了投资合作框架协议，占地近8000亩的国家4A级旅游景区西山风景区成为万科最新一个非住宅项目。据了解，万科首次涉猎的这个旅游综合开发项目，包括基础设施建设、一级土地整理、棚户区改造、安汉故城开发、生态绿化环境建设、旅游度假区开发及旅游地产开发等，预计总投资约60亿元。 这仅是万科转变拿地模式的一个缩影。 《中国经营报》记者得到的一份数据显示，在万科新增的10余个项目中，大部分都是与地方房企或央企的合作。其中包括在重庆与渝开发合作的364亩“塞纳左岸”别墅项目，在河北与央企五矿建设合作的土地整理和新农村建设项目，在天津与天津港集团合作的港口地产项目。 2007年，万科在部分城市拍下多块“地王”项目，一度饱受舆论争议，王石却保守地将这些地块定位于中小户型楼盘，关注刚性需求。2009年，央企大举拿地再造地王效应之际，万科却低调转身，向更多的二线、三线城市和地方开发商靠拢。也正是在这种策略之下，尽管调控新政密集出台，万科却仍在一个开发周期后迎来了千亿元销售。 “2010年之前，万科的增长大部分是建立在规模效益基础上的，但中国房地产业态的发展已经要求万科必须转到质量效益上了。”招商证券地产分析师林伟平分析，万科在2005年到2007年的高速增长，与资本市场的大力支持和住宅市场的蓬勃爆发有密切的关系；而2008年到2010年的增长又与万科适时调整节奏有关。“但下一轮的增长必须是建立在模式增长基础上。”林伟平说。 “在多轮调控中，万科虽现金充沛，却面临转型的烦恼。”在房地产CRM专家田同生看来，中国房地产市场的变化让万科不再固守之前的快速拿地、快速开发模式，与地方政府和房企的合作，让万科必须改变自己的节奏，来一场“慢转身”运动。 有分析人士认为，2009年房地产市场的疯狂，让万科意识到另一种危机：土地运营难度迅速加大。央企的强势介入，地方政府日渐流行的捆绑型土地运作模式，使万科快速拿地、快速开发模式难度越来越大，成本越来越高，空间越来越局促。 2010年万科前10月销售约869亿元，然而有机构统计显示，其中75%的销售收入来自合作项目。换言之，万科现在更加强调行业合作。“以做第一的心态去消灭其他企业，迟早也会被消灭掉。”王石如是认为。 大型房企转身向二线、三线城市，甚至四线城市发展，其原因还在于这些地方更能找到较高的资金回报率。“一线城市的自有资金回报率只能达到15%，有的甚至只有7%，而二线城市的自有资金回报率可以达到20%，甚至更高。”一位央企地产公司高层向记者表示，要求增长转型的不仅仅是万科，还有更多的房企。 主动求变 万科变缓节奏更多的还是从商业地产开始。10月20日，万科以11.5亿元收购了北京赢嘉中心。而在不久后的12月份，万科在上海的首个高端商务办公项目万科VMO将要上市。 就在外界谈论，凭借商业地产的大规模布局，在中国房地产对住宅长期调控的情况下，万达将超越万科，成为新一轮的“霸主”之际，万科的求变之快，还是让人始料未及的。 “实际上，万科早在十年前就开发了一些小规模的商业地产，只是那时的商业地产并不成熟，万科要成为行业老大只能暂时放弃商业地产而专注当时发展更快的住宅市场。”在田同生看来，2010年是万科积极应对市场变化，抵御市场风险的战略转型年。“在当前的形势下，单一的住宅开发，将可能面临巨大的市场风险，而万科在完成规模扩张之后，主动寻求结构型转变，也是看到了商业地产快速发展的形势逼人。”田同生说。 悄然之间，2010年万科在北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，其投资密集度堪称罕见。 在商业地产的大刀阔斧，则显现了万科更大的求变决心。“深圳万科的下一个目标就是从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶如是总结。 当刚性需求从一线城市不断向二线、三线城市纵深发展，住商倒挂逼出商业地产振兴之际，万科的求变、求慢或许在3年之后效果将再度显现。 “拒绝浮躁。”王石所言亦对应着万科企业战略的转折点由快到慢，由规模到精细。 事实上，新的股权激励计划已经透露万科求变的“雄心”。 按照万科最新的股权激励方案，要求万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%。万科董事长秘书谭华杰表示，万科调整的目的在于，突出对内生增长的要求，这就要求万科必须寻找增长模式的转变。 “未来的房地产增长将主要建立在两大模式上：一是二线、三线城市的城市化；二是商业地产为推动的增值性收益。”中国房地产协会副会长顾昌云表示，这也要求房地产企业适应这种增长的转变。 “万科之所以做出这种结构性的调整，关键还在于商业地产可以通过资本市场证券化进行打包增值，这在国外房地产市场已经是相当成熟的路径。万科要实现下一个1000亿元的增长，单靠住宅市场难以实现，必须依靠更多的商业地产和资本市场的解决路径。”田同生认为，对于万科而言，增加商业地产的考验，不是能不能做成的问题，而是用这一块能否实现在资本市场证券化，并推动万科新一轮的增长。 作者：张明
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