XiaoMing 从4.5万元到3万元,这种降幅在半山半岛的销售历史上从来没出现过。不过，据记者了解，该项目并不会被整体卖给复星，只是转让一部分股权或土地，以合作形式来做，从而减轻资金压力。
中房报记者
赵晓君 三亚、北京报道
5月底的三亚已是烈日炎炎，与天气相比，半山半岛项目销售中心的大厅着实有些冷清。一名等待访客上门的置业顾问和一名正在工作的保洁人员孤独地守候在这里。大厅没有新项目那般敞亮奢华，整体装修略显陈旧，但考究的物件摆设，还是散发出了老派明星项目的气息。
这个曾经自诩“领跑时代的世界海洋图腾”的超大型项目自1991年就已拿地，如今第八期房源正在销售。历经了三亚房地产市场的数次波动，也曾在十年烂尾和股权易手之间浮沉，这个在2014年上半年还曾问鼎三亚销冠的项目却在今年年初传出将被复星整体收购，并因此再次成为人们关注的焦点。
“其实不是整体卖掉，只是转让一部分股权或土地，以合作形式来做，减轻自己的资金压力。就像之前卖给中信的那块地一样（即现在的半岛云邸项目）。”一位接近半山半岛项目的人士告诉中国房地产报记者，“复星此次打算购买半山半岛项目中的一块土地，规划是做4栋高层，容置率为2.0，包括地下室两层（7万多平方米），总建筑面积超过27万平方米，楼板价1.35万元/平方米，复星的出资规模为30亿元左右。”
对于项目背后的隐秘金主闫琦而言，在处心积虑花费数年时间一点点吃下整个半山半岛项目之后，近年来却不得不频频围绕该项目进行抵押贷款及分割出售，其原因不论是受困官商关系隐疾，抑或为三亚房地产大行情所拖累，资金链方面的压力都已不言自明。
对于复星而言，“中国100强的房地产公司几乎都在海南登陆了，进驻海南需要一个很重要的标志性节点，收购半山半岛的项目就是品牌高调亮相的一个绝佳机会。”海南房地产业内人士对中国房地产报记者坦言。
传奇项目降价超三成
公开资料显示，三亚半山半岛项目占地面积达到2066亩，建筑面积超过百万平方米，从2007年开盘以来，一直占据三亚房地产项目销售排行榜的前三位，一度是整个海南岛销售额最高的房地产项目。2014年上半年，该项目的销售额达到35亿元，登上三亚的楼市销售冠军，预计半山半岛项目的销售总金额将达到200亿元。
“2010年海南刚刚提出建设国际旅游岛之时，三亚的房价每天都在涨，隔一天甚至可以涨一千。那时候半山半岛也曾经‘捂盘惜售’，之后两栋楼卖了20多亿元。”三亚当地一位开发商告诉中国房地产报记者。
实际上，这个从1991年就已经拿地规划的巨无霸项目，如今的位置堪称黄金，配套也已经相当成熟。据半山半岛置业顾问介绍，半山半岛到三亚市区仅需10分钟车程，到高铁站20分钟，到机场仅需半小时。
项目内部的酒店如半山半岛度假酒店、洲际度假酒店、安娜卡拉度假酒店、帆船港酒店、法国今日金乡酒店、高尔夫酒店都已经营业。其他配套如游艇帆船港、阜外心脑血管康复医院、观海18洞高尔夫球场、三亚国际学校、商业中心、银行、业主餐厅等也已投入使用。
然而今年年初，该项目在售的第八期房源却将均价调整为2.95万元。与此前第七期相比，降幅超过三成。
项目置业顾问对此的解释是，第八期房源的位置不如前7期，视线存在一定遮挡，只能看到一个海湾，因此均价相对较低。
“从4.5万元到3万元，这种降幅在半山半岛的销售历史上从来没出现过。”海南雅居乐副总经理齐志辉告诉中国房地产报记者，“估计是财务方面的问题，而且不是一时半会形成的。现在半山半岛对营销费用的控制十分严格，整体对外推广力度也不像前两年那么大张旗鼓了。其实我觉得他们今年春节的销量还可以，但是也有业内人士觉得是‘回光返照’。”
实际上，这样的降价抛售绝对不是半山半岛的幕后控制者闫琦所愿看到的，为了获取这个标杆项目的控制权，他曾运作数年，过程可谓处心积虑。
半山半岛曾是海南20世纪90年代初期房地产泡沫破灭后的知名烂尾项目，直到2004年在中国人民银行等金融机构介入下以处置不良资产的名义，引入中国爱地房地产开发公司等方面接盘，才使其重新焕发生机。
2004年11月，三亚鹿回头旅游区开发有限公司最初的三大股东发起人全部退出，合计50.9%股权落入中国爱地手中，三亚爱地则获得了8.98%的股权，剩下40.12%的股份仍由1992年第一次增资扩股时引入的香港天福持有。
此前有媒体报道称，中国爱地控股之后，在其董事长张鸥牵头之下迅速梳理了该项目的一系列遗留问题，还通过并购鹿回头半岛的多个小开发商，将项目规模扩大到1010亩，总建筑面积近50万平方米。海南当地媒体报道称，到项目启动前，中国爱地已累计投入了超过8亿元。
而在2004年~2008年之间，原本以张鸥为第一大股东的三亚爱地，在一系列股权转让之后，实际控制人变更为闫琦。更吊诡的是，在闫琦刚刚取得三亚爱地控制权之后的2008年4月，项目开发正如火如荼的鹿回头公司突然宣布董事会决议，同意中国爱地将其在该公司的股权转让给小股东三亚爱地。
至此，鹿回头公司的股东收缩为两家：三亚爱地和香港天福，持股比例分别为59.88%和40.12%。在三亚爱地成为鹿回头公司大股东的同时，鹿回头另一位股东——香港天福的法定代表人也悄然从谢炳换成了闫琦。
此后，经历多轮股权交易变更，三亚鹿回头旅游区开发有限公司逐步控制了三亚鹿回头大块土地，将项目面积增至2066亩，建筑面积超过100万平方米。
现在项目公开资料显示，半山半岛项目开发商为三亚鹿回头旅游区开发有限公司及海南新佳旅业开发有限公司。
新佳旅业在2006年拿下鹿回头大幅土地，但在2013年董事会变更后，实际控制人也改换为闫琦，至此半山半岛项目扩至当前规模。
然而，如今的闫琦却大有断臂求生之意。
此前便有媒体报道，2013年上半年，闫琦出现短期资金周转困难时，曾将旗下已经开业的安娜塔纳酒店转让给陕西煤业化工集团下属的某基金，成功套现约12亿元。亦有资料显示，2012年及2013年，闫琦曾先后两次以鹿回头村拆迁安置项目贷款和安娜塔纳酒店项目贷款为由，向国家开发银行三亚市分行获取贷款31.7亿元。
如果此次与复星的交易达成，半山半岛将进一步沦为闫琦套现的工具。
资金链吃紧疑点重重
尽管半山半岛和复星方面都未就这一交易做出回应，但多位接受中国房地产报记者采访的当地开发商及政府官员均证实了半山半岛的确已与复星达成交易。
而对于该项目实际控制人闫琦，据山西当地知情人士介绍，闫琦生于1957年左右，为山西高官子弟。2010年之前在太原房地产圈比较活跃，后来转战北京，与之前牵涉到山西官场腐败窝案被抓的山西前首富张新明曾有密切交往。随着曾伟被国际刑警通缉以及原山西省政协副主席令政策、山西省委前副书记金道铭出事，闫琦也消失在众人视野中。
据海南知情人士分析，在今年的6月到8月第二轮反腐风潮来临之际，相关人员可能会考虑脱身或者规避风险。
但也有比较了解半山半岛项目的当地政府官员表示：“可能更多是因为盘子太大，资金链比较紧张，不一定与反腐有关。三亚的房地产现在不好做，闫琦确实也撑不住了。”
“卖给复星这块地年前就报建完了，规划设计方案都做好了，但是因为钱紧，后来匆匆忙忙卖掉了，拿钱去周转。不然的话，法院、国税、地税都会催。”一位接近半山半岛项目的人士告诉中国房地产报记者。
还有知情人士告诉记者，闫琦好赌在圈内也是出了名的。“凭自己的一张脸就可以在澳门赌场随便借到2000万元。但是否因其个人原因导致公司资金链紧张，不好评价。”上述人士表示。
在三亚市房地产业协会秘书长刘树国看来，由于半山半岛项目体量庞大，整体出让的话双方不好协商，出让其中一块地则可以缓解其眼下资金比较紧张的现状。
“对于这些明星项目，肯定不能降低投入成本做成次品，还是得按照原来的高标准来做。当市场销售情况不是很理想，项目回款满足不了进度需要，这时候便需要合作开发。而接手这些优质项目的合作方往往也是品牌房企，这是一个双向选择的过程。”刘树国表示。
对于复星国际而言，中国百强的房地产公司几乎都在海南登陆了，而复星进驻海南需要一个重要的标志性节点，收购半山半岛的项目则是品牌高调亮相的一个绝佳机会。
“复星在海南现在有亚特兰蒂斯项目，但还没有完全对外释放，不像恒大等品牌房企来后瞬间爆发，目前其在海南的知名度还比较低。就像当初中交集团拿下凤凰岛的品牌意义大于实际内容，从战略层面考虑，复星需要高调拿下半山半岛这样的优良资产。”齐志辉分析称，“事实上，现在半山半岛的地价、收购成本比较高，未来利润空间不会太大。但由于之前半山半岛的品牌影响力，加上复星的蜂巢社区等新概念的融入，后期瞬间爆发的力量可能会比较大。”
