小智 （文/解红娟 编辑/马媛媛）7月3日早间，中国奥园集团股份有限公司（简称“中国奥园”）发布公告，披露2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩报告。
根据最新财报显示，中国奥园2022年实现物业合同销售额约202.2亿元，合同销售面积约209万平方米，总营业额约187.11亿元。
报告期内，中国奥园录得总营业额187.11亿元，其中，物业发展销售收入约153.53亿元，占总收入的82.05%；物业投资收入约2.52亿元，占总收入的1.35%；其他收入约31.07亿元，占总收入的16.6%。
值得一提的是，在连发三份财报的同时，中国奥园境外债务重组也迎来了实质性进展。 根据中国奥园发布的债务重组相关公告显示，中国奥园已与若干主要票据持有人（其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%）就公司境外重大债务重组方案的主要条款达成一致。
毛利由负转正
“保交付是本集团确保稳定经营的重中之重。”中国奥园董事会主席郭梓文在报告中指出，通过保交付盘活资金，既能修复企业信用，也为项目销售奠定良好基础，形成良性循环。
报告显示，2022年，中国奥园在积极稳定生产经营的同时全力保交付，期内在全国45个城市实现交付面积近209万平方米。此外，截至2020年底，中国奥园大部分物业项目正在如期推进。
事实上，不止保交付，中国奥园的部分财务数据也有了好转，比如毛利由负转正、拥有人应占亏损减少。
具体来看，2022年，中国奥园毛利为约8.41亿元，较2021年之负毛利119.35亿元上升107.0%，毛利率为4.5%；拥有人应占亏损约为78.43亿元，较2021年之亏损约330.75亿元上升76.3%。
土地储备方面，截至2022年12月31日，中国奥园拥有267个项目，土地储备总土地储备为约3083万平方米，权益建筑面积约2489万平方米。同时，截至2022年底，中国奥园拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平方米，规划可售面积约1356万平方米。
值得一提的是，为促进销售，报告期内中国奥园通过为项目引入战投合作、品牌代建等方式盘活资产。
2022年8月，中国奥园集团与绿城置业发展集团在广州签署战略合作协议，双方将在西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目开展代建等深度友好合作。
根据合作协议，中国奥园将与绿城发展就西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号进行战略合作。绿城发展将负责项目全过程开发管理工作，统筹、整合、管理相关规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等，严格控制项目质量和工期，全力盘活项目销售，保障项目交付。
财报显示，2022年，中国奥园与多家知名企业签署品牌代建协议，全力盘活重庆、成都、西安、厦门等项目的销售。
进入2023年，中国奥园更是加快了合作开发的步伐。今年1月，中国奥园出售珠海市香洲区前山街道翠微旧村改造项目60%的股权予山东颐养健康集团置业（集团）有限公司，换取5.84亿元的现金流入；4月，中国奥园与西安航投科创控股集团在西安签署战略合作协议，以陕西区域为起点，在品牌引入、项目合作、商业运营、战略投资等领域开展全方位深度战略合作。
6月，中国奥园主席郭梓文在北京与央企中国黄金集团旗下中金国测投资有限公司签署全面战略合作协议，优先协作奥园在广州货值逾百亿的旧改项目。
截至目前，中国奥园已引入包括山东健康、南粤基金、西安航投科创、中金国测投资在内的国资背景合作伙伴，共同开发包括珠海翠微城市更新项目在内的多个城市更新项目并达成战略合作协议。
重组方案出炉
连发三份财报，意味着中国奥园距离复牌之路再进一步。
观察者网了解到，根据联交所给出的复牌指引，中国奥园复牌有四个前提条件，首当其冲的是“必须刊发上市规则规定的所有尚未刊发的财务业绩，并处理任何审核修改”。
也就是说，目前中国奥园完成了复牌路上最重要的一步。
之后，中国奥园还需要证明并无与管理层诚信及/或任何对本公司管理及经营有重大影响的人士的诚信有关的合理监管疑问可能会为投资者带来风险及损害市场信心；证明本公司遵守上市规则第13.24条；及向市场公布所有重要信息，供本公司股东及投资者评估本公司状况。
可以参考的是，在补齐2021年年报、2022年半年报业绩和2022年全年业绩公告不到两个月，奥园健康就向香港联交所提交复牌申请。若以此作为参考，中国奥园有望在三季度提交复牌申请。
中国奥园也在财报中表示，公司正按照联交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利。
需要注意的是，若想实现复牌，中国奥园还需要处理好债务重组工作。
根据中国奥园发布的债务重组公告显示，中国奥园已与境外优先票据持有人组成的临时小组就境外债务全面重组的主要条款达成协议，境外主要债权人同意重组支持方案并签署重组协议。
根据重组方案，为置换原债券，中国奥园将发行三支共计18亿美元新债务工具（以下简称“AddHero票据”）、5亿美元新债务工具（“奥园票据”）、10亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券和16亿美元永续债。
具体来看，三支AddHero票据中，第一支AddHero票据将于2026年9月开始摊销，最后一支AddHero票据到期日为2031年9月，Add Hero票据现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。
奥园票据到期日为2031年9月，奥园票据实物支付利率将为每年5.5%。
10亿股普通股中，连同目前代表郭梓文（及其家庭成员）利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案之条款转让给若干合资格债权人，相当于重组生效日后公司备考持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元。
此外，1.43亿美元无息强制可转换债券将于2028年9月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%；16亿美元永续债现金分配率自2031年9月起每年1%起（并根据永续债条款按照永续债存续的年数向上调整）。
“强制可转换债及永续债发行后预期将作为公司‘权益’入账。”中国奥园指出，重组方案完成后，中国奥园的账面价值将显著增加，净负债率则显著下降。
